GPMB — Giải phóng mặt bằng

GPMB = Giải phóng mặt bằng. Cho CĐT KCN tự GPMB (không qua nhà nước thu hồi), Parkone số hoá toàn bộ quy trình:

Lập dự án GPMB (1 KCN có thể có nhiều phase GPMB)
Tạo hồ sơ cho từng hộ dân bị thu hồi đất
Kiểm kê tài sản trên đất (cây, công trình, vật kiến trúc)
Lập phương án đền bù (đất + tài sản + hỗ trợ chuyển đổi nghề + tái định cư)
Duyệt + chi trả đền bù
Bàn giao mặt bằng + chuyển lô về kho lô đất KCN
Xử lý khiếu nại + cưỡng chế (nếu cần)

Đây là module quan trọng cho KCN giai đoạn 2-3 (mở rộng diện tích), khi nhà đầu tư phải tự giải quyết với dân để có quỹ đất kinh doanh.

Cấu trúc model

flowchart LR
    A["zone.clearance.project<br/>Dự án GPMB"] --> B["zone.clearance.case<br/>Hồ sơ hộ dân"]
    B --> C["zone.clearance.parcel<br/>Thửa đất bị thu hồi"]
    B --> D["zone.compensation.line<br/>Mục đền bù chi tiết"]
    B --> E["zone.resettlement.plot<br/>Lô tái định cư cấp"]
    B --> F["zone.clearance.complaint<br/>Khiếu nại"]
    B --> G["account.move<br/>Hoá đơn chi đền bù"]

Model	Vai trò
`zone.clearance.project`	Dự án GPMB lớn (vd “GPMB phase 2 KCN Hoà Lạc”)
`zone.clearance.case`	1 hồ sơ = 1 hộ dân / 1 tổ chức bị thu hồi
`zone.clearance.parcel`	Thửa đất bị thu hồi (1 case có thể nhiều thửa)
`zone.compensation.line`	Từng mục đền bù: đất loại 1 / đất loại 2 / cây ăn quả / nhà cấp 4 / hỗ trợ chuyển đổi nghề / hỗ trợ tái định cư
`zone.resettlement.plot`	Lô tái định cư cấp cho hộ dân (nếu không đủ đất ở)
`zone.clearance.complaint`	Khiếu nại của hộ dân về giá đền bù / quy trình

State machine — Dự án GPMB

stateDiagram-v2
    [*] --> draft: Tạo dự án GPMB
    draft --> in_progress: Bắt đầu
    in_progress --> done: Hoàn thành
    draft --> cancelled: Huỷ
    in_progress --> cancelled: Huỷ
    done --> [*]
    cancelled --> [*]

State	Nhãn UI	Mô tả
`draft`	Draft	Đang lập kế hoạch, lên list hồ sơ
`in_progress`	In Progress	Đang triển khai (kiểm kê → đền bù → bàn giao)
`done`	Completed	Tất cả hồ sơ đã bàn giao, mặt bằng sạch
`cancelled`	Cancelled	Dừng vì lý do nào đó

State machine — Hồ sơ hộ dân (case)

stateDiagram-v2
    [*] --> notified: 📜 Gửi thông báo thu hồi
    notified --> counted: 📋 Kiểm kê tài sản
    counted --> plan: 📝 Lập phương án đền bù
    plan --> approved: ✅ Phương án được duyệt
    approved --> paid: 💵 Chi trả đền bù
    paid --> handed_over: 🏗️ Hộ dân bàn giao đất
    notified --> cancelled: Hộ dân vắng / hồ sơ sai
    counted --> cancelled: Hộ dân từ chối
    plan --> cancelled: Không thoả thuận được giá
    handed_over --> [*]
    cancelled --> [*]

State	Nhãn UI	Action chính
`notified`	Recovery Notified	Đã gửi thông báo thu hồi đất
`counted`	Inventory Counted	Đã kiểm kê tài sản tại hiện trường
`plan`	Compensation Plan	Đã lập phương án đền bù
`approved`	Plan Approved	Phương án được duyệt (manager / hội đồng)
`paid`	Compensated	Đã chi trả tiền đền bù
`handed_over`	Site Handed Over	Hộ dân giao đất, thửa thuộc về CĐT
`cancelled`	Cancelled	Huỷ hồ sơ (không đạt thoả thuận / hộ vắng / …)

Quy trình triển khai

Bước 1 — Tạo Dự án GPMB

KCN > GPMB > Dự án GPMB > Mới: Tên dự án (vd “GPMB phase 2 — KCN Hoà Lạc”) · KCN gốc (project_id) · Diện tích quy hoạch (m²) · Tổng kinh phí dự kiến.

Bước 2 — Lập danh sách hồ sơ hộ dân

Trên dự án, vào tab Hồ sơ → Thêm hồ sơ. Mỗi hồ sơ: Tên chủ hộ / tổ chức · Địa chỉ, CCCD/MST, SĐT · Sổ đỏ / GCN quyền sử dụng đất · Lý do thu hồi (vd “Quy hoạch mở rộng KCN theo QĐ 123/2026/QĐ-TTg”).

Hồ sơ tạo ra ở state notified → bấm Gửi thông báo sinh PDF + ghi nhận ngày thông báo.

Bước 3 — Kiểm kê (counted)

Đoàn kiểm kê đến hiện trường ghi nhận:

Thửa đất (zone.clearance.parcel): diện tích thực, loại đất (LUA / ONT / OTC / NTS), vị trí.
Tài sản trên đất: nhà ở, cây cối, công trình phụ — mỗi loại 1 compensation.line.

Bấm Đã kiểm kê → state notified → counted.

Bước 4 — Lập phương án đền bù (plan)

Trong tab Đền bù, thêm các dòng zone.compensation.line:

Loại đền bù	Đơn vị	Đơn giá	Số lượng	Tổng
Đất LUA loại 1	m²	350,000	500	175,000,000
Đất ONT	m²	12,000,000	200	2,400,000,000
Nhà cấp 4	m²	4,500,000	80	360,000,000
Cây ăn quả (xoài, vải)	cây	2,500,000	15	37,500,000
Hỗ trợ chuyển đổi nghề	hộ	50,000,000	1	50,000,000
Hỗ trợ tái định cư	hộ	100,000,000	1	100,000,000

Tự tính tổng total_compensation. Bấm Lập phương án → state counted → plan.

Bước 5 — Duyệt phương án (approved)

Manager / hội đồng GPMB review + bấm Phê duyệt (group parkone.group_zone_pro_manager). Logic check: phương án có đủ category bắt buộc không (đất + tái định cư nếu thu hồi đất ở) · tổng có vượt budget dự án không · có lý do bất hợp lý không (vd đất NTS đền giá ONT).

State plan → approved. Audit chatter lưu ai duyệt, khi nào.

Bước 6 — Chi trả đền bù (paid)

Bấm 💵 Lập phiếu chi đền bù: sinh account.move (vendor bill) amount = tổng đền bù. Kế toán post + chuyển khoản cho hộ dân.

Khi account.move.payment_state = paid → case auto approved → paid. Hoặc rep bấm Đã thanh toán manual.

Bước 7 — Bàn giao mặt bằng (handed_over)

Hộ dân ký biên bản bàn giao → rep bấm 🏗️ Đã bàn giao. Hệ thống:

State paid → handed_over.
Thửa đất zone.clearance.parcel flip pending → available (ra khỏi đất dân, vào kho CĐT).
(Optional) tự tạo zone.land.lot mới trong KCN từ thửa này → sẵn sàng bán/cho thuê.

Tái định cư (resettlement)

Nếu thu hồi đất ở của hộ dân → CĐT phải cấp lô tái định cư thay thế. State machine zone.resettlement.plot:

State	Mô tả
`available`	Có sẵn, có thể cấp
`reserved`	Đã ghim cho 1 case
`allocated`	Đã cấp + bàn giao cho hộ dân

Tab Tái định cư trên Case: link tới các resettlement.plot cấp cho hộ này.

Khiếu nại (complaints)

Hộ dân không đồng ý giá đền bù / quy trình → mở zone.clearance.complaint:

Field	Mô tả
`case_id`	Hồ sơ gốc
`complaint_date`	Ngày gửi
`subject`	Tóm tắt nội dung
`description`	Chi tiết
`state`	`received → reviewing → resolved / rejected / escalated`
`resolution_note`	Kết luận của hội đồng
`responsible_user_id`	Cán bộ phụ trách

Khi complaint resolved (chấp nhận tăng đền bù) → có thể tạo Phương án bổ sung.

Cưỡng chế (enforce)

Cho trường hợp hộ dân không hợp tác sau khi đã đối thoại đủ. Bấm ⚖️ Cưỡng chế trên case state approved (đã duyệt phương án nhưng hộ không nhận tiền) → sinh: Quyết định cưỡng chế (PDF) · Lệnh thi hành (PDF) · Đoàn cưỡng chế (link tới HR employees).

Báo cáo + thống kê

Vào KCN > GPMB > Báo cáo: tổng kinh phí đền bù theo dự án / phase · tiến độ % hồ sơ đã bàn giao · số lượng khiếu nại theo dự án · tổng diện tích thu hồi vs quy hoạch · đền bù trung bình mỗi m² (so sánh giữa các dự án).

Câu hỏi thường gặp

Hộ dân có nhiều thửa, mỗi thửa khác loại đất, đền bù thế nào? Tạo 1 case duy nhất, thêm nhiều parcel (mỗi thửa 1 record), mỗi compensation.line tham chiếu thửa cụ thể qua parcel_id. Logic tính giá theo loại đất từng thửa.

Phương án đã duyệt nhưng hộ dân khiếu nại, làm sao? Tạo complaint → review → nếu chấp nhận thì tạo Phương án bổ sung (1 case có thể có 2 phương án: gốc + bổ sung). Tổng đền bù = sum cả 2.

Hộ dân vắng / không tìm được, hồ sơ kẹt ở notified? Sau 30 ngày (config theo Luật), bấm Huỷ hồ sơ với lý do “Hộ dân vắng / không xác minh được” → state cancelled. Quy trình tiếp tục cho các hồ sơ khác; hộ dân quay lại sau có thể mở case mới.

Dự án GPMB không phải KCN — chỉ 1 mảnh đất xây nhà xưởng — dùng được không? Được. Trường project_id link tới zone.project (KCN). Không có KCN thì tạo 1 zone.project placeholder, hoặc dùng module riêng nếu BSD có (báo Đại tư vấn).

GPMB có tích hợp Hệ thống thông tin đất đai (HTTĐ) của địa phương không? Chưa trong scope hiện tại. Khi địa phương publish API HTTĐ (theo Luật Đất đai 2024) sẽ tích hợp sau. Hiện rep nhập tay GCN + sổ đỏ.

Có cron tự động chuyển state không? Không. Mọi transition đều rep bấm tay — vì GPMB là quy trình pháp lý nghiêm trọng, không nên tự động. Chỉ account.move.payment_state = paid auto trigger case approved → paid (vì đã có thanh toán thật).

Liên kết liên quan

Module Hợp đồng GPMB xong, lô đất vào kho có thể cho thuê.

Module Maintenance Sau GPMB cần san lấp / cải tạo trước khi cho thuê.