Tiến độ thanh toán
Menu: Realty CRM → Sale Program → Sale Policies → Payment Policies
1. Tiến độ thanh toán là gì và vì sao nó quan trọng đến thế
Phần tiêu đề “1. Tiến độ thanh toán là gì và vì sao nó quan trọng đến thế”Người mua bất động sản hình thành trong tương lai không trả tiền một lần. Họ trả theo nhiều đợt, rải suốt hai đến ba năm, mỗi đợt gắn với một mốc tiến độ hoặc một mốc thời gian.
Với chủ đầu tư, đây không chỉ là chuyện thu tiền. Tiến độ thanh toán là kế hoạch dòng tiền của cả dự án. Bán được hàng mà lịch thu quá chậm thì vẫn thiếu vốn thi công; lịch thu quá nhanh thì khó bán. Bộ phận chiến lược thường xây nhiều phương án và chào song song cho khách chọn.
Một chính sách thanh toán trong Realty CRM là một phương án như vậy: gồm danh sách đợt, quy tắc tính ngày đến hạn, cấu hình lãi phạt và bộ mẫu thông báo.
2. Bốn loại chính sách
Phần tiêu đề “2. Bốn loại chính sách”| Loại | Nghĩa |
|---|---|
| Tiêu chuẩn | Vốn tự có, trả theo tiến độ thông thường |
| Thanh toán sớm | Khách trả nhanh hơn để hưởng chiết khấu cao |
| Vay ngân hàng có hỗ trợ lãi suất | Khách vay, chủ đầu tư gánh lãi một giai đoạn |
| Tuỳ chỉnh | Trường hợp riêng |
Doanh nghiệp thường có vài chục chính sách dùng chung; mỗi dự án chọn khoảng mười, và mỗi đợt mở bán chỉ chào hai đến ba.
3. Đợt thanh toán tính theo PHẦN TRĂM, không theo số tiền
Phần tiêu đề “3. Đợt thanh toán tính theo PHẦN TRĂM, không theo số tiền”Mỗi đợt khai bằng phần trăm của giá bán trước thuế, không bao giờ bằng số tiền tuyệt đối.
Lý do rất thực tế: cùng một chính sách áp cho căn 3 tỷ và căn 12 tỷ. Nếu khai bằng tiền thì phải tạo chính sách riêng cho từng mức giá — và mỗi lần đổi bảng giá lại phải sửa toàn bộ.
Tổng các đợt phải bằng 100%. Hệ thống hiện tổng ngay trên form với nhãn nhắc, và:
- Nút Duyệt chặn nếu tổng khác 100%, sai số cho phép ±0,01 điểm phần trăm, kèm thông báo in ra tổng hiện tại.
- Nút Xác nhận thì không chặn — chỉ đòi có ít nhất một đợt.
Bẫy. Một chính sách có thể nằm ở trạng thái Đã xác nhận với tổng 97% mà không ai biết. Chỉ khi bấm Duyệt mới lộ ra. Nên tập thói quen duyệt ngay sau khi soạn xong, đừng để ở Xác nhận rồi đem chào khách.
4. Bốn cờ đánh dấu đợt đặc biệt
Phần tiêu đề “4. Bốn cờ đánh dấu đợt đặc biệt”Mỗi chính sách có tối đa một đợt mang mỗi cờ. Hệ thống chặn ở hai tầng: cảnh báo ngay khi tick trên form và tự bỏ tick, cộng với chặn cứng lúc lưu.
| Cờ | Ý nghĩa |
|---|---|
| Ký hợp đồng | Mốc neo của cả lịch. Ngày đến hạn = ngày ký + số ngày lệch |
| Bàn giao nhà | Đợt trả khi nhận nhà. Ngày là ước tính |
| Bàn giao sổ | Đợt trả khi có giấy chứng nhận. Ngày là ước tính |
| Gồm phí bảo trì | Đợt này bao gồm luôn phí bảo trì 2% |
Đợt mang cờ Bàn giao nhà hoặc Bàn giao sổ được hệ thống tự đánh dấu là ngày ước tính. Đây là điểm rất quan trọng khi đọc báo cáo dòng tiền: hai đợt cuối luôn là dự kiến cho tới khi chủ đầu tư phát hành thông báo chính thức, vì thời điểm bàn giao phụ thuộc tiến độ thi công và thủ tục cấp sổ.
5. Hai cách tính ngày đến hạn
Phần tiêu đề “5. Hai cách tính ngày đến hạn”Ngoài đợt ký hợp đồng, mỗi đợt chọn một trong hai cách:
| Cách | Công thức | Dùng khi |
|---|---|---|
| Từ ngày ký | Ngày ký + số ngày lệch | Lịch cố định từ hợp đồng, ví dụ 30 / 90 / 180 ngày |
| Từ đợt trước (mặc định) | Ngày đợt trước + số ngày lệch | Lịch nối chuỗi, mỗi khoảng cách tính từ đợt liền trước |
Chọn sai cách này là lỗi âm thầm nhất trong cả nhóm: cùng bộ số ngày lệch nhưng hai cách cho ra hai lịch hoàn toàn khác nhau. Ví dụ ba đợt đều lệch 90 ngày:
- Từ ngày ký: cả ba cùng đến hạn ngày thứ 90.
- Từ đợt trước: lần lượt ngày 90, 180, 270.
Số ngày lệch không được âm — lịch chỉ tiến về phía trước.
Thứ tự “đợt trước” xác định theo mã đợt, và hệ thống tự đánh số lại các đợt từ 1 đến N khi thêm hoặc xoá, nên không có chuyện thủng số hay trùng số.
6. Cấu hình lãi phạt trễ hạn
Phần tiêu đề “6. Cấu hình lãi phạt trễ hạn”| Trường | Mặc định | Ghi chú |
|---|---|---|
| Lãi suất phạt | 18%/năm | Mức phổ biến trong hợp đồng mua bán tại Việt Nam |
| Số ngày ân hạn | 14 | Khoảng đệm trước khi tính phạt |
| Cách tính ân hạn | Ân hạn là kỳ miễn phí | Xem dưới |
| Tính theo ngày làm việc | Loại trừ cuối tuần và ngày lễ khỏi phép tính |
Cách tính ân hạn có hai kiểu, khác nhau về tiền thật:
- Tính từ ngày đến hạn — ân hạn chỉ là vùng an toàn: quá ân hạn thì tính lãi ngược lại từ ngày đến hạn, tức khách trả lãi cả những ngày ân hạn.
- Tính từ sau ân hạn (mặc định) — ân hạn là kỳ miễn phí thật: chỉ tính lãi từ ngày hết ân hạn trở đi.
Với ân hạn 14 ngày và khách trả trễ 20 ngày, kiểu thứ nhất tính lãi 20 ngày, kiểu thứ hai tính 6 ngày. Đây là điều khoản cần thống nhất với pháp chế trước khi ban hành chính sách.
Hệ thống tính sẵn lãi phạt tạm tính
Phần tiêu đề “Hệ thống tính sẵn lãi phạt tạm tính”Danh sách Realty CRM → Collection → Trễ hạn thanh toán có hai cột lấy thẳng từ bốn thông số trên:
| Cột | Nghĩa |
|---|---|
| Số ngày tính lãi | Số ngày thực sự bị tính lãi, đã trừ ân hạn theo đúng kiểu đã chọn. Khác với Số ngày trễ khi có ân hạn hoặc khi chính sách chỉ đếm ngày làm việc |
| Lãi phạt tạm tính | Còn thiếu × lãi suất phạt/năm × số ngày tính lãi ÷ 365 |
Cờ tính theo ngày làm việc được đọc ở đây: bật thì số ngày tính lãi loại trừ cuối tuần và ngày lễ trong danh mục, theo đúng dự án của hợp đồng.
Khi lập phiếu thu, chọn loại tiền Tiền lãi phạt rồi chọn đợt thì số này được điền sẵn.
Đây là số THAM CHIẾU, không phải số phải thu.
Số thu thật vẫn do người lập phiếu quyết và sửa được. Thực tế luôn có miễn giảm, thương lượng, hoặc thoả thuận riêng mà chính sách không mô tả hết. Hệ thống đưa ra một con số nhất quán để mọi người cùng xuất phát từ đó — chứ không phải để chốt thay.
Số ngày lấy theo ảnh chụp tuổi nợ cập nhật mỗi ngày, không phải theo giờ. Trong ngày thì số ngày tính lãi và số ngày trễ luôn khớp nhau về mốc thời gian.
Danh mục ngày lễ
Phần tiêu đề “Danh mục ngày lễ”Menu: Realty CRM → Sale Program → Sale Policies → Holiday Calendar
Khai ngày lễ Việt Nam, mỗi ngày có thể dùng chung toàn hệ thống hoặc riêng cho một dự án. Danh mục này trả lời hai câu hỏi: một ngày có phải ngày làm việc không, và giữa hai ngày có bao nhiêu ngày làm việc.
Danh mục này được dùng khi tính số ngày tính lãi nếu chính sách bật cờ tính theo ngày làm việc. Nhưng nó không dời ngày đến hạn: một đợt rơi vào Tết vẫn giữ nguyên ngày đến hạn đúng như công thức tính ra. Muốn dời thì sửa tay ngày đến hạn của đợt đó — xem Cập nhật ngày đến hạn.
7. Sáu mẫu thông báo
Phần tiêu đề “7. Sáu mẫu thông báo”Mỗi chính sách mang sẵn sáu mẫu thông báo: một mẫu nhắc trước hạn, bốn mẫu đòi nợ theo mức độ tăng dần, và một thông báo cuối cùng. Kèm theo là các mốc ngày gợi ý — nhắc trước 7 ngày, rồi đòi ở mốc 1, 7, 15 và 30 ngày sau hạn.
Mỗi mẫu có tiêu đề và nội dung riêng, soạn sẵn tiếng Việt và sửa được cho từng chính sách. Nội dung mẫu có sẵn chỗ chèn tên khách hàng, số tiền đợt, ngày đến hạn, mã căn, tên chính sách và số ngày quá hạn.
Đặt bộ mẫu ngay trên chính sách thay vì dùng chung một bộ là có chủ ý: giọng văn đòi nợ với khách mua căn hộ bình dân và khách mua biệt thự hạng sang không thể giống nhau.
Quan trọng — hệ thống KHÔNG tự gửi các mẫu này.
Sáu mẫu là nội dung soạn sẵn để dùng lại, chưa có tác vụ định kỳ nào tự động gửi theo mốc ngày. Thực tế vận hành: nhân viên mở Realty CRM → Customer Support → Thông báo, lập thông báo, chép nội dung mẫu vào rồi chỉnh cho đúng khách, sau đó bấm gửi.
Giá trị của bộ mẫu nằm ở chỗ chuẩn hoá câu chữ và mức độ đòi nợ giữa các nhân viên, không nằm ở tự động hoá.
8. Chiết khấu gắn trên chính sách
Phần tiêu đề “8. Chiết khấu gắn trên chính sách”Chính sách thanh toán có sẵn một ô chiết khấu theo phần trăm. Đây là chiết khấu gắn liền với việc chọn phương án thanh toán — điển hình là “thanh toán sớm 95% được giảm 8%”.
Nó khác với chính sách chiết khấu ở tài liệu riêng: cái ở đây gắn với phương án trả tiền, cái kia gắn với điều kiện của khách và của căn.
9. Vòng đời một chính sách
Phần tiêu đề “9. Vòng đời một chính sách”Nháp → Xác nhận → Duyệt → Lưu trữ.
Chỉ chính sách đã duyệt mới nên đem gắn vào đợt mở bán. Trạng thái Lưu trữ dùng cho chính sách hết hiệu lực nhưng vẫn phải giữ, vì các hợp đồng đã ký theo nó còn chạy nhiều năm nữa.