Bảng giá

Menu: Realty CRM → Sale Program → Strategic → Price Lists

1. Bảng giá giải quyết bài toán gì

Giá bán bất động sản không nằm ở sản phẩm. Nó nằm ở bảng giá theo đợt.

Cùng một căn hộ, mở bán đợt 1 giá khác, đợt 2 giá khác, và tới đợt 3 lại khác nữa. Chủ đầu tư điều tiết giá theo tốc độ bán, theo tiến độ thi công và theo thị trường. Nếu ghi giá thẳng lên sản phẩm thì mỗi lần điều chỉnh sẽ mất luôn lịch sử, và không ai trả lời được câu “căn này đợt trước bán bao nhiêu”.

Vì vậy Realty CRM tách hẳn: sản phẩm giữ giá gốc mang tính tham chiếu, bảng giá giữ giá bán thật của từng đợt. Bảng giá cũ được lưu lại, không bị đè.

2. Vòng Excel — cách nạp giá hàng trăm căn

Một đợt mở bán vài trăm căn thì không ai nhập giá tay từng dòng trên màn hình. Realty CRM dùng vòng Excel bốn bước:

Khai phạm vi — chọn toà và khoảng tầng áp dụng.
Tải mẫu — hệ thống sinh file Excel đã có sẵn danh sách căn trong phạm vi, kèm diện tích.
Điền giá — bộ phận chiến lược giá điền vào Excel, nơi họ quen làm việc và có sẵn công thức.
Nạp lên — hệ thống đọc file và tạo dòng giá cho từng căn.

Đây là chỗ nhiều phần mềm làm ngược: bắt người dùng bỏ Excel để nhập vào form. Thực tế bộ phận giá luôn làm trên Excel, vì họ cần công thức, cần so kịch bản, cần trình lãnh đạo duyệt bằng file. Bắt họ đổi cách làm thì họ sẽ vẫn làm Excel rồi nhập lại lần hai — mất thời gian và sinh lỗi.

Phạm vi bảng giá chỉ chọn theo toà và tầng

Phạm vi (Scope) chọn theo toà và khoảng số tầng (bao gồm cả hai đầu). Nhiều dòng phạm vi được cộng gộp lại, loại trùng, rồi sắp xếp theo toà → tầng → mã căn.

Lưu ý: phạm vi không lọc theo loại sản phẩm, phân khu hay phân khúc khách. Nếu cần giá khác nhau cho các loại căn trong cùng một toà thì điền giá khác nhau trong Excel, chứ không tách bằng phạm vi.

3. Bốn cột giá — vì sao cần cả bốn

Đây là phần dễ nhầm nhất của bảng giá.

Cột	Cách có	Ý nghĩa
Đơn giá thông thuỷ	Nhập tay	Giá trên mỗi m² thông thuỷ
Tổng giá thông thuỷ	Tự tính = diện tích thông thuỷ × đơn giá thông thuỷ	Con số đẩy về sản phẩm làm giá gốc
Đơn giá tim tường	Tự tính = tổng giá thông thuỷ ÷ diện tích tim tường	Giá quy đổi trên m² tim tường
Tổng giá tim tường	Nhập tay	Con số làm tròn để niêm yết

Vì sao có hai hệ đơn giá. Thông lệ thị trường Việt Nam niêm yết theo tim tường vì con số nhìn rẻ hơn, nhưng hợp đồng căn hộ lại ghi diện tích thông thuỷ theo quy định. Người mua so giá giữa các dự án bằng đơn giá tim tường, còn kế toán và pháp lý làm việc trên tổng giá thông thuỷ. Bảng giá giữ cả hai để mỗi bên đọc đúng con số của mình mà không phải nhẩm lại.

Vì sao tổng giá tim tường lại nhập tay thay vì tính ra. Vì con số niêm yết luôn được làm tròn — 4,87 tỷ chứ không phải 4.873.412.500. Nếu hệ thống tự tính thì bảng giá in ra sẽ lệch với bảng giá đã duyệt. Cho nhập tay là cố ý, và hệ thống chấp nhận nó khác với tích của diện tích nhân đơn giá.

4. Sản phẩm thấp tầng — tách giá Đất và Xây

Với sản phẩm thấp tầng, chế độ tách giá lấy từ chính sản phẩm, không chọn trên dòng bảng giá.

Khi sản phẩm ở chế độ tách, tổng giá không tính bằng diện tích nhân đơn giá nữa, mà bằng:

Tổng giá = Giá đất + Giá xây

Hai phần khai riêng đơn giá và diện tích. Lý do đã nói ở phần Toà: chuyển quyền sử dụng đất không chịu thuế giá trị gia tăng, phần công trình thì chịu; hợp đồng và hoá đơn phải tách được hai phần.

Khi kích hoạt bảng giá, hệ thống đẩy cả diện tích đất, diện tích xây và hai đơn giá về sản phẩm.

5. Kích hoạt bảng giá — hai chốt an toàn

Nút Kích hoạt đẩy giá từ bảng giá về sản phẩm và mở bán chúng. Hai chốt bảo vệ dữ liệu đang chạy:

Chốt 1 — chỉ đổi trạng thái căn còn Nháp. Kích hoạt chuyển sản phẩm từ Nháp sang Còn bán. Những căn đã ở Đã giữ chỗ, Đã đặt cọc, Đã ký hợp đồng thì giữ nguyên trạng thái. Không có chuyện nạp bảng giá mới làm một căn đã bán quay về rổ hàng.

Chốt 2 — chỉ ghi giá khi dòng có giá thật. Dòng bảng giá bỏ trống giá thì hệ thống bỏ qua, không ghi đè giá cũ về 0. Đây là bảo vệ cho tình huống rất hay xảy ra: nạp lại file Excel còn thiếu vài dòng.

Lưu ý về giá của căn đã bán. Kích hoạt bảng giá mới không đổi giá trên hợp đồng đã ký. Giá hợp đồng được chụp cứng lúc ký. Muốn đổi giá của một căn đã có hợp đồng thì phải làm Phụ lục thay đổi đơn giá.

6. Ràng buộc

Một sản phẩm chỉ xuất hiện một lần trong một bảng giá. Nạp file có căn trùng thì hệ thống báo lỗi ngay thay vì để hai giá cùng tồn tại.

7. Các trường lưu vết

Dòng bảng giá lưu bản chụp mã căn, toà, tầng, diện tích tại thời điểm nạp. Các bản chụp này không tự cập nhật khi sản phẩm đổi về sau — đó là chủ ý, để bảng giá đã duyệt giữ nguyên hiện trạng lúc duyệt. Sửa tay được khi cần vá lỗi, nhưng nạp lại file thì trình nạp luôn ghi đè.