Vay ngân hàng (Thế chấp)

Menu: Realty CRM → Customer Support → Thế chấp

1. Vì sao chủ đầu tư phải theo dõi việc khách thế chấp

Phần lớn người mua nhà tại Việt Nam vay ngân hàng, và tài sản bảo đảm chính là căn đang mua. Với nhà hình thành trong tương lai, cái được thế chấp là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán.

Điều đó kéo chủ đầu tư vào cuộc, dù không phải bên vay:

• Ngân hàng yêu cầu chủ đầu tư xác nhận hợp đồng và cam kết ba bên
• Sau khi thế chấp, mọi thay đổi lớn trên hợp đồng — chuyển nhượng, chấm dứt, đổi tên — đều cần ngân hàng đồng ý
• Khi bàn giao sổ hồng, sổ thường đi thẳng về ngân hàng chứ không về tay khách
• Tiền giải ngân của ngân hàng là nguồn thu chính cho các đợt thanh toán tiếp theo

Vì vậy hồ sơ thế chấp là thông tin đội chăm sóc khách hàng và đội thu tiền cần biết, chứ không chỉ là chuyện riêng giữa khách và ngân hàng.

2. Thông tin lưu

Trường	Bắt buộc	Ghi chú
Ngân hàng	✔	Chọn từ danh mục ngân hàng
Giá trị thế chấp		Số tiền vay được bảo đảm
Số hợp đồng tín dụng / tham chiếu		Để đối chiếu với ngân hàng
Ngày thế chấp		Ngày ký hợp đồng thế chấp
Ngày giải chấp dự kiến		Theo lịch trả nợ
Ngày giải chấp thực tế		Điền khi khách tất toán

Hồ sơ gắn với khách hàng, và gắn thêm được phiếu cọc cùng hợp đồng để tra ngược.

Phạm vi thông tin. Hồ sơ này là bản ghi theo dõi, không phải hồ sơ tín dụng đầy đủ. Nó không lưu lãi suất, kỳ hạn, lịch trả nợ hay số tài khoản. Nếu cần theo dõi chi tiết khoản vay thì đó là việc của khách với ngân hàng.

3. Vòng đời

Nháp → Đang thế chấp → Đã giải chấp, hoặc Huỷ.

Đang thế chấp nghĩa là quyền tài sản đang được dùng làm bảo đảm. Đây là trạng thái cần chú ý nhất, vì mọi nghiệp vụ khác trên căn đó đều phải cân nhắc.

Đã giải chấp nghĩa là khách đã tất toán khoản vay và ngân hàng đã giải phóng tài sản bảo đảm. Ghi nhận mốc này quan trọng với hai việc: bàn giao sổ hồng cho đúng người, và cho phép chuyển nhượng mà không cần ngân hàng.

4. Hệ thống KHÔNG tự chặn gì

Cần nói rõ để đội vận hành không hiểu nhầm rằng có tấm lưới an toàn:

Hồ sơ thế chấp là thuần theo dõi. Nó không chặn chuyển nhượng, không chặn chấm dứt hợp đồng, không chặn bàn giao, và không đổi trạng thái sản phẩm.

Nghĩa là hệ thống hoàn toàn cho phép chuyển nhượng một căn đang thế chấp. Việc kiểm tra và xin ý kiến ngân hàng là quy trình của con người, và tài liệu này ghi rõ để không ai trông chờ vào phần mềm.

Cách làm thực tế: trước khi xử lý chuyển nhượng hoặc chấm dứt hợp đồng, mở tab Thế chấp của khách kiểm xem có hồ sơ nào đang ở trạng thái Đang thế chấp không.

5. Số chứng từ

Hồ sơ thế chấp mang số dạng TC/<năm>/<số thứ tự>.