Phân khu

Menu: Realty CRM → CRM Master → Subzones

1. Phân khu giải quyết bài toán gì

Một khu đô thị vài chục héc-ta không bao giờ được bán một lần. Chủ đầu tư chia thành nhiều phân khu và bán theo phân kỳ, vì ba lý do rất thực tế:

• Dòng tiền. Bán phân khu 1 lấy tiền làm hạ tầng cho phân khu 2. Không ai đủ vốn làm cả khu rồi mới bán.
• Giá. Phân khu bán sau luôn có giá cao hơn, vì hạ tầng đã hình thành và rủi ro đã giảm. Nếu tất cả nằm chung một rổ với một bảng giá thì không phản ánh được điều đó.
• Chính sách. Mỗi phân khu thường có chính sách chiết khấu, khuyến mại và tiến độ thanh toán riêng, gắn với đợt mở bán của nó.

Trong Realty CRM, phân khu là cấp nằm giữa Dự án và Toà, sinh ra chính để chứa sự khác biệt đó.

2. Khi nào cần khai, khi nào bỏ qua

Phân khu không bắt buộc. Có hai trường hợp nên khai:

• Dự án thấp tầng — bắt buộc trên thực tế, vì phân khu là cấp giữ vòng đời. Không có phân khu thì không có gì để chuyển pha, và mọi dự án sẽ mãi ở pha Quy hoạch.
• Dự án lớn chia nhiều khu có tiến độ, giá và chính sách khác nhau — kể cả cao tầng.

Ngược lại, một chung cư nhỏ một hai toà, bán cùng một đợt, cùng một chính sách thì bỏ qua phân khu cho gọn. Sản phẩm vẫn chạy bình thường: trường phân khu trên sản phẩm được suy ra từ toà, không nhập tay, nên để trống cũng không hỏng gì.

3. Định danh

Trường	Bắt buộc	Ghi chú
Tên phân khu	✔	Dịch được
Mã	✔	Duy nhất trong phạm vi một dự án
Dự án	✔

Tên hiển thị là MÃDA/MÃPK - Tên phân khu. Hai dự án khác nhau dùng trùng mã phân khu là bình thường và không sao; trùng trong cùng một dự án thì hệ thống chặn ngay khi lưu.

Loại phân khu: Khu căn hộ · Khu biệt thự · Khu nhà phố · Khu shophouse · Hỗn hợp · Khu thương mại. Trường này để phân loại và lọc, không ràng buộc nghiệp vụ.

4. Vai trò giữ vòng đời

Khi dự án đặt Vòng đời theo dõi ở = Phân khu — mặc định với dự án thấp tầng — form phân khu sẽ hiện các nút chuyển pha. Đây là nơi duy nhất đổi được pha của cụm đó; form toà chỉ hiện dòng nhắc chỉ chỗ.

Ngược lại, nếu dự án theo dõi vòng đời ở cấp toà, phân khu chỉ còn là nhóm logic để gom toà và lọc báo cáo. Nó vẫn hữu ích, chỉ là không giữ trạng thái.

5. Hai chốt chặn khi chuyển pha

Hệ thống chặn hai chuyển pha dễ sai nhất trong thực tế.

Mở bán — phải có gì để bán

Phân khu phải đã có toà hoặc có sản phẩm mới mở bán được.

Nghe hiển nhiên, nhưng đây là lỗi rất hay gặp khi triển khai: người dùng tạo phân khu, bật mở bán ngay cho “xong việc”, rồi tuần sau mới nạp rổ hàng. Trong khoảng đó, báo cáo hiện một phân khu đang bán với 0 sản phẩm, và không ai biết là do chưa nạp hay do bán hết.

Chuyển sang Vận hành — phải bàn giao xong nhà

Mọi sản phẩm trong phân khu phải có ngày bàn giao nhà. Hệ thống báo rõ còn bao nhiêu căn thiếu và liệt kê năm mã đầu tiên để anh/chị đi tìm.

Chốt này chỉ kiểm ngày bàn giao nhà, cố ý không kiểm ngày bàn giao sổ. Lý do: sổ hồng thường ra sau nhiều tháng đến vài năm. Nếu bắt chờ đủ sổ mới cho phép chuyển sang vận hành, sẽ không phân khu nào chuyển pha được, trong khi trên thực tế cư dân đã ở và ban quản lý đã tiếp quản từ lâu.

Đây là một ví dụ điển hình của nguyên tắc xuyên suốt hệ thống: chốt chặn phải phản ánh thực tế vận hành, không phải phản ánh hồ sơ lý tưởng.

6. Công tắc mở bán

Giống dự án, phân khu có cờ Cho phép hoạt động bán hàng riêng. Sản phẩm chỉ bán được khi cả ba cấp dự án, phân khu và toà cùng bật.

Nếu sản phẩm không thuộc phân khu nào thì chỉ cần dự án và toà bật là đủ — hệ thống bỏ qua mắt xích không tồn tại.

Cấp phân khu là chỗ hay dùng nhất để mở bán theo đợt: giữ dự án và toà luôn bật, rồi bật lần lượt từng phân khu theo kế hoạch phân kỳ.

7. Thông tin quy hoạch và bán hàng

Quy hoạch: diện tích (ha), diện tích xây dựng (ha), tỉ lệ cây xanh, tổng số sản phẩm dự kiến, ngày bàn giao dự kiến.

Tổng số sản phẩm dự kiến là con số quy hoạch do người dùng nhập, để đối chiếu với số sản phẩm thật đã nạp. Lệch nhiều thường có nghĩa là còn thiếu dữ liệu chứ không phải bán hết — đây là cách kiểm tra nhanh sau khi nạp rổ hàng.

Bán hàng: câu định vị, chủ đề thiết kế, mô tả, ảnh phân khu. Ở các khu đô thị lớn, mỗi phân khu thường có một chủ đề riêng và được truyền thông gần như một dự án độc lập, nên các trường này dùng thật chứ không phải để trang trí.

8. Các nút trên form

Toà và Sản phẩm mở danh sách đã lọc sẵn theo phân khu, kèm số sản phẩm còn bán.