Hỗ trợ lãi suất

Menu: Realty CRM → Sale Program → Sale Policies → Interest Subsidy

1. Chương trình hỗ trợ lãi suất là gì

Người mua nhà Việt Nam phần lớn vay ngân hàng. Rào cản lớn nhất với họ không phải giá bán mà là khoản trả nợ hằng tháng trong những năm đầu, đúng lúc chưa nhận nhà nên vẫn đang thuê chỗ ở.

Chương trình hỗ trợ lãi suất giải bài toán đó: khách vay ngân hàng bình thường, nhưng chủ đầu tư trả thay phần lãi trong một giai đoạn đầu — thường 18 đến 36 tháng, và thường trả thay toàn bộ để khách chịu lãi suất 0%. Nhiều chương trình còn ân hạn cả gốc.

Đây là công cụ bán hàng cực mạnh, và cũng là khoản cam kết tài chính lớn nhất mà chủ đầu tư gánh trong một đợt mở bán. Vì vậy nó cần được khai rõ và định lượng, chứ không chỉ ghi vài dòng trong tài liệu bán hàng.

2. Các tham số của chương trình

Tham số	Ý nghĩa
Tỉ lệ vay trên giá	Ngân hàng cho vay tối đa bao nhiêu phần trăm giá. Thông dụng 70%, 80%, có chương trình 100%
Gốc vay tính trên giá gồm VAT	Bật hay tắt. Thông lệ Việt Nam là “70% giá bán gồm VAT”, nên mặc định bật
Lãi suất khách trả	Mức khách chịu trong kỳ hỗ trợ. Chuẩn là 0%/năm — chủ đầu tư gánh hết
Số tháng hỗ trợ	Thông dụng 18 · 24 · 28 · 33 · 48 tháng
Số tháng ân hạn gốc	Giai đoạn khách chưa phải trả gốc
Phí trả nợ trước hạn	Tỉ lệ phạt nếu khách tất toán sớm
Ngân hàng liên kết	Danh sách ngân hàng áp dụng chương trình
Ngày chốt	Mốc cuối để khách đủ điều kiện tham gia

Lãi suất khách trả bằng 0 là con số hay gặp nhất và cũng dễ gây hiểu nhầm: nó không có nghĩa là không ai trả lãi, mà là chủ đầu tư trả toàn bộ phần lãi đó cho ngân hàng.

3. Quy chương trình ra tiền

Tài liệu bán hàng chỉ nói tỉ lệ và số tháng. Nhưng để lập kế hoạch tài chính, chủ đầu tư cần biết chương trình này tốn bao nhiêu tiền.

Realty CRM tính theo công thức:

Chi phí hỗ trợ = Dư nợ vay × ( Lãi ngân hàng − Lãi khách trả ) × Số tháng ÷ 12

Trong đó dư nợ vay = giá bán × tỉ lệ vay, lấy giá gồm hoặc không gồm VAT tuỳ cấu hình.

Để tính được phần chênh lãi, hệ thống cần biết lãi suất ngân hàng thực thu sau giai đoạn ưu đãi — con số này không có trong chính sách gốc, nên có thêm trường Lãi ngân hàng giả định trên chương trình, mặc định 11%/năm.

Trường này là ước tính cho tới khi có hợp đồng tín dụng thật với ngân hàng. Mỗi ngân hàng một mức, nên khai riêng cho từng chương trình rồi sửa lại khi có số chính thức.

4. Vì sao đây là NGHĨA VỤ TƯƠNG LAI, không phải chi phí trong kỳ

Đây là điểm quan trọng nhất của tài liệu này.

Khoản hỗ trợ lãi suất trải suốt hai đến ba năm tới. Ký hợp đồng hôm nay không có nghĩa hôm nay chi tiền — chủ đầu tư trả cho ngân hàng hằng tháng trong suốt kỳ hỗ trợ.

Vì vậy Realty CRM tách riêng khoản này trong Sổ chi phí bán hàng, đánh dấu là nghĩa vụ tương lai, và không cộng vào chi phí bán hàng trong kỳ.

Lý do rất cụ thể: nếu gộp chung, tỉ lệ chi phí bán hàng trên doanh thu sẽ tăng gần gấp đôi. Một dự án đang ở mức 6% lành mạnh bỗng hiện thành gần 12% — nhìn như doanh nghiệp sắp sập, trong khi tiền còn chưa ra khỏi túi và sẽ chỉ ra dần trong ba năm.

Tách ra không phải để làm đẹp con số. Tách ra để cả hai con số đều đọc được đúng: chi phí trong kỳ nói tháng này tiêu bao nhiêu, nghĩa vụ tương lai nói còn nợ tương lai bao nhiêu. Gộp lại thì mất cả hai.

5. Quan hệ với tiến độ thanh toán

Chương trình hỗ trợ lãi suất thường đi kèm một chính sách thanh toán loại vay ngân hàng có hỗ trợ lãi suất. Hai thứ khai riêng nhưng chào cùng nhau trong một đợt mở bán, vì lịch thanh toán của khách vay khác hẳn khách dùng vốn tự có: khách vay đóng một khoản nhỏ ban đầu rồi ngân hàng giải ngân phần còn lại theo tiến độ.

6. Kiểm tra trước khi ban hành

Lãi ngân hàng giả định — đã sát với mức thực thu của ngân hàng liên kết chưa? Sai con số này thì toàn bộ ước tính chi phí sai theo.
Gốc vay tính trên giá gồm VAT hay chưa gồm — chênh nhau 10% dư nợ, tức chênh 10% chi phí hỗ trợ.
Ngày chốt — đã khớp với ngày kết thúc đợt mở bán chưa?
Đã ước tính tổng nghĩa vụ cho cả đợt chưa, hay mới tính cho một căn?