Sản phẩm
Menu: Realty CRM → CRM Master → Units
1. Sản phẩm là đơn vị bán được
Phần tiêu đề “1. Sản phẩm là đơn vị bán được”Sản phẩm là một căn hộ, một căn biệt thự, một lô đất, một shophouse — thứ mà khách hàng ký hợp đồng mua. Đây là bản ghi trung tâm của toàn bộ Realty CRM: giữ chỗ khoá nó, đặt cọc chuyển trạng thái của nó, hợp đồng chốt nó, thu tiền theo tiến độ của nó, và bàn giao kết thúc vòng đời bán của nó.
Nguyên tắc xuyên suốt: mỗi sản phẩm có một trạng thái duy nhất tại một thời điểm. Đây là điều bảo đảm không có chuyện hai nhân viên cùng bán một căn — bài toán kinh điển và tốn kém nhất của các sàn giao dịch dùng Excel.
Trên bản demo có 473 sản phẩm trải trên năm dự án, trong đó khoảng 129 căn còn bán, để anh/chị thử toàn bộ chuỗi từ giữ chỗ đến bàn giao.
2. Định danh và vị trí trong cây
Phần tiêu đề “2. Định danh và vị trí trong cây”| Trường | Bắt buộc | Ghi chú |
|---|---|---|
| Mã sản phẩm | ✔ | Duy nhất trong phạm vi một dự án |
| Dự án | ✔ | |
| Toà | ✔ | Chỉ chọn được toà thuộc dự án đã chọn |
| Tầng | ✔ | Chỉ chọn được tầng thuộc toà đã chọn |
| Loại sản phẩm | ✔ | |
| Phân khu | Tự suy từ toà, không nhập tay |
Đổi dự án thì hệ thống tự xoá toà và tầng đang chọn; đổi toà thì tự xoá tầng. Cách này ngăn cặp dữ liệu mâu thuẫn ngay tại lúc nhập, thay vì để phát hiện ở báo cáo.
Mã sản phẩm là thứ khách hàng, ngân hàng và đơn vị vận hành dùng suốt vòng đời căn nhà. Nên đặt theo quy tắc đọc được vị trí, ví dụ S1-18.06 là toà S1, tầng 18, căn số 06.
3. Ba khái niệm diện tích — chỗ dễ tranh chấp nhất
Phần tiêu đề “3. Ba khái niệm diện tích — chỗ dễ tranh chấp nhất”Đây là phần quan trọng nhất của form sản phẩm, và cũng là nguồn tranh chấp pháp lý kinh điển giữa chủ đầu tư và người mua ở Việt Nam.
| Khái niệm | Tiếng Việt | Nghĩa |
|---|---|---|
| Gross | Diện tích tim tường | Tính từ tim tường, bao gồm phần tường. Lớn nhất trong ba |
| Net | Diện tích thông thuỷ | Phần lọt lòng sử dụng được, không tính tường |
| Sellable | Diện tích sử dụng | Diện tích ghi trên hợp đồng mua bán |
Vì sao có tới ba con số
Phần tiêu đề “Vì sao có tới ba con số”Trước đây nhiều hợp đồng ghi diện tích tim tường, khiến người mua trả tiền cho cả phần tường và cột — dẫn tới hàng loạt tranh chấp. Quy định hiện hành yêu cầu diện tích căn hộ ghi trên hợp đồng mua bán tính theo thông thuỷ.
Tuy vậy hệ thống vẫn giữ cả ba, vì:
- Tim tường vẫn cần cho hồ sơ thiết kế và thi công.
- Thông thuỷ là con số pháp lý trên hợp đồng căn hộ.
- Diện tích sử dụng tồn tại vì với sản phẩm thấp tầng và một số loại hình khác, cách tính diện tích ghi hợp đồng do chính sách chủ đầu tư quyết định và có thể khác cả hai con số trên.
Ràng buộc hệ thống áp
Phần tiêu đề “Ràng buộc hệ thống áp”- Ba diện tích không được âm.
- Thông thuỷ không được lớn hơn tim tường — hệ thống chặn và báo rõ mã căn cùng hai con số.
- Diện tích sử dụng cố ý KHÔNG bị ràng buộc với hai con số kia. Đây không phải thiếu sót: quy định cho phép chủ đầu tư tính diện tích sử dụng theo cách riêng, nên nó lớn hơn thông thuỷ hoặc thậm chí lớn hơn tim tường vẫn là hợp lệ.
Khi anh/chị nhập tim tường hoặc thông thuỷ mà bỏ trống diện tích sử dụng, hệ thống hiện cảnh báo mềm nhắc rằng đó là con số sẽ lên hợp đồng. Cảnh báo này không chặn lưu — vì ở giai đoạn nạp rổ hàng ban đầu, diện tích hợp đồng thường chưa chốt.
Diện tích thực đo khi bàn giao
Phần tiêu đề “Diện tích thực đo khi bàn giao”Ba trường còn lại — tim tường thực tế, thông thuỷ thực tế, sử dụng thực tế — đo sau khi xây xong.
Đây là phần nhiều người bỏ qua nhưng có hệ quả tiền bạc trực tiếp: hợp đồng mua bán ở Việt Nam luôn có điều khoản chênh lệch diện tích. Nếu diện tích thực đo lệch quá một ngưỡng (thường là 0,5%), hai bên phải thanh toán bù trừ phần chênh. Có đủ hai bộ số thì mới lập được Phụ lục thay đổi diện tích và tính ra số tiền phải bù hoặc phải hoàn.
4. Cấu trúc giá
Phần tiêu đề “4. Cấu trúc giá”| Trường | Cách tính |
|---|---|
| Giá gốc (chưa VAT) | Nhập tay |
| Đơn giá trên m² | Giá gốc chia diện tích thông thuỷ |
| Thuế GTGT | Giá gốc nhân thuế suất, mặc định 10% |
| Phí bảo trì | Giá gốc nhân tỉ lệ, mặc định 2% |
| Tổng giá | Giá gốc + thuế GTGT + phí bảo trì |
Đơn giá trên m² tính theo thông thuỷ vì đó là thông lệ niêm yết phổ biến nhất. Nếu chính sách dự án niêm yết theo tim tường hoặc theo diện tích sử dụng thì bảng giá ở khâu bán hàng sẽ ghi đè bằng đơn giá tường minh — con số ở đây chỉ là tham chiếu nhanh khi xem rổ hàng.
Phí bảo trì 2% là khoản người mua căn hộ nộp theo quy định pháp luật về nhà ở, chuyển cho ban quản trị nhà chung cư sau này. Nó không phải doanh thu của chủ đầu tư — chủ đầu tư chỉ thu hộ và có nghĩa vụ bàn giao. Vì vậy nó tách thành một dòng riêng, không gộp vào giá bán.
Giá ở cấp sản phẩm là giá gốc mang tính tham chiếu. Giá thật khi bán lấy từ bảng giá theo đợt mở bán, nơi có thêm hệ số tầng, hệ số hướng, và với sản phẩm thấp tầng thì tách riêng giá Đất và giá Xây.
5. Chín trạng thái — cơ chế chống bán trùng
Phần tiêu đề “5. Chín trạng thái — cơ chế chống bán trùng”| Trạng thái | Nghĩa nghiệp vụ |
|---|---|
| Nháp | Vừa tạo, chưa sẵn sàng bán |
| Còn bán | Sẵn sàng, hiện trong giỏ hàng |
| Tạm giữ | Đang giữ tạm, chưa ràng buộc |
| Đã giữ chỗ | Có phiếu giữ chỗ hiệu lực |
| Đã đặt cọc | Khách đã xuống tiền cọc |
| Đã ký hợp đồng | Đã ký hợp đồng mua bán |
| Đã bàn giao | Đã giao nhà cho khách |
| Khoá | Khoá tạm vì lý do quản trị |
| Huỷ | Loại khỏi rổ hàng |
Trạng thái không đổi tay tuỳ tiện — nó chuyển theo chứng từ nghiệp vụ. Tạo phiếu giữ chỗ thì căn sang Đã giữ chỗ; phiếu cọc vào tiền thì sang Đã đặt cọc; ký hợp đồng thì sang Đã ký hợp đồng.
Chốt chặn quan trọng: hệ thống không cho đưa căn về Còn bán nếu nó đang ở Đã giữ chỗ, Đã đặt cọc, Đã ký hợp đồng hoặc Đã bàn giao. Muốn trả căn về rổ thì phải đi qua đúng nghiệp vụ — huỷ giữ chỗ, huỷ cọc, thanh lý hợp đồng — để hệ thống còn xử lý phần tiền, phần hoa hồng và phần vết ghi đi kèm. Bấm tắt ở đây sẽ để lại một căn “sạch” nhưng vẫn còn phiếu cọc treo và hoa hồng đã tính.
Ngoài trạng thái, sản phẩm còn ghi được người khoá và khoá đến khi nào. Hai trường này hiện lên giỏ hàng dưới dạng dấu hiệu đang bị khoá, và được xoá khi đưa căn về Còn bán.
Đây là dấu ghi chú giữa người với người, không phải bộ đếm tự động: hệ thống không tự mở khoá khi tới hạn, và không chặn người khác thao tác. Muốn khoá thật thì đổi trạng thái sản phẩm sang Khoá.
6. Điều kiện xuất hiện trong giỏ hàng
Phần tiêu đề “6. Điều kiện xuất hiện trong giỏ hàng”Ngoài trạng thái, sản phẩm còn phải qua chốt Cho phép bán (hiệu lực) — trường tính tự động:
Cho phép bán (hiệu lực) = Dự án bật VÀ Phân khu bật (nếu có) VÀ Toà bật
Sản phẩm chỉ hiện trên Direct Sale khi trường này đúng. Đây là chốt độc lập với trạng thái: một căn Còn bán nhưng toà chưa bật thì vẫn không xuất hiện cho đội bán hàng chọn.
Chốt này lọc ở giỏ hàng, không chặn ở tầng dữ liệu. Mở thẳng menu Giữ chỗ hay Đặt cọc rồi chọn căn bằng tay thì vẫn tạo được chứng từ. Muốn khoá tuyệt đối, dùng trạng thái Khoá của sản phẩm.
7. Hai mốc bàn giao
Phần tiêu đề “7. Hai mốc bàn giao”Realty CRM tách rõ hai sự kiện mà thực tế Việt Nam luôn cách nhau rất xa:
Bàn giao nhà — giao chìa khoá, khách nhận căn, được vào ở và hoàn thiện nội thất. Từ mốc này, công tác quản lý vận hành bắt đầu quan tâm tới căn.
Bàn giao sổ — giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được cấp và trao cho chủ sở hữu. Thường sau bàn giao nhà từ sáu tháng đến vài năm.
Hệ thống lưu riêng: ngày bàn giao dự kiến, ngày bàn giao nhà thực tế, ngày bàn giao sổ, số giấy chứng nhận, tình trạng bàn giao (đúng hẹn / trễ / sớm) và ghi chú bàn giao.
Vì sao phải tách. Đợt thanh toán cuối cùng trong hợp đồng thường gắn với việc bàn giao sổ, nên gộp hai mốc sẽ làm sai dự báo dòng tiền. Quan trọng hơn, khoảng thời gian ở giữa chính là lúc chăm sóc khách hàng vất vả nhất — khách đã ở nhưng chưa có sổ, không thế chấp được, không sang tên được, và gọi lên hỏi liên tục.
8. Pháp lý của căn
Phần tiêu đề “8. Pháp lý của căn”Loại giấy tờ: Hợp đồng mua bán · Sổ hồng · Sổ đỏ · Chưa có. Kèm số sổ và ngày cấp.
Thời hạn sử dụng đất: Lâu dài · 50 năm · 70 năm. Đây là thông tin ảnh hưởng trực tiếp tới giá và tới quyết định mua — căn hộ officetel hay condotel thường có thời hạn, còn nhà ở thường là lâu dài.
9. Đặc điểm sản phẩm
Phần tiêu đề “9. Đặc điểm sản phẩm”Hướng và tầm nhìn: tám hướng, mười loại tầm nhìn (hồ, sông, biển, núi, thành phố, công viên, bể bơi, nội khu, sân vườn, khác). Ở thị trường Việt Nam, hướng và view chênh nhau có thể tạo khác biệt giá hai chữ số phần trăm cho hai căn giống hệt nhau.
Bố trí: số phòng ngủ, phòng tắm, ban công; diện tích ban công, sân vườn, sân thượng, chỗ để xe; vị trí trên tầng (góc, mặt tiền, cạnh, trong, sau).
Nội thất: thô · hoàn thiện cơ bản · đầy đủ nội thất · nội thất cao cấp, kèm thương hiệu nội thất. Đây là yếu tố quyết định khi so hai dự án cùng giá.
Chỗ đỗ xe và kho: số chỗ ô tô, số chỗ xe máy, có kho riêng và diện tích kho.
10. Loại sản phẩm — khai một lần, dùng lại mãi
Phần tiêu đề “10. Loại sản phẩm — khai một lần, dùng lại mãi”Menu: Realty CRM → CRM Master → Unit Types
Loại sản phẩm là danh mục dùng chung toàn hệ thống, khai theo mã duy nhất. Mỗi loại mang sẵn giá trị mặc định: số phòng ngủ, phòng tắm, ban công, khoảng diện tích tối thiểu và tối đa, tầm nhìn mặc định, phân khúc mục tiêu, ảnh mẫu bố trí.
Khi chọn loại sản phẩm trên một căn, hệ thống điền sẵn số phòng ngủ, phòng tắm, ban công và tầm nhìn nếu các ô đó còn trống — và không ghi đè giá trị đã nhập tay.
Vì vậy nên khai loại sản phẩm trước khi nạp rổ hàng. Một dự án 500 căn với sáu loại căn hộ, khai sáu loại trước thì tiết kiệm được hàng nghìn thao tác nhập, và quan trọng hơn là bảo đảm 500 căn cùng loại có thông số giống hệt nhau.
11. Hình ảnh
Phần tiêu đề “11. Hình ảnh”Ảnh căn, bản vẽ mặt bằng căn, và thư viện ảnh nhiều tấm. Bản vẽ mặt bằng căn là tài liệu nhân viên bán hàng mở ra nhiều nhất khi tư vấn.