Realty Project — Tổng quan
Realty Project là ERP toàn diện cho tổng thầu xây dựng và chủ đầu tư — khép kín từ đấu thầu → ký hợp đồng → thi công → nghiệm thu → thanh toán → vay vốn trên một hệ thống, sinh ra cho quy trình và pháp lý Việt Nam (Luật Đấu thầu, NĐ 15/2021, VAS TT 200, nghiệp vụ ngân hàng).
Nguyên tắc cốt lõi — BBN-driven: tiến độ và thanh toán đều đi từ Biên bản Nghiệm thu Khối lượng — chứng từ pháp lý, audit trail 100%, không có ô nhập tay tuỳ tiện.
1. Quản lý Vay (re_loan)
Phần tiêu đề “1. Quản lý Vay (re_loan)”Từ ký HĐTD đến tất toán khế ước — toàn bộ vòng đời vay vốn trên một hệ thống, tự động hoá 100% trích thu lãi/gốc theo chuẩn ngân hàng Việt Nam.
Bài toán: Mỗi tháng kế toán thủ công đối chiếu giấy báo có ngân hàng với từng kỳ trả lãi của hàng chục khế ước. Một lỗi nhập sai → lãi quá hạn ngoài ý muốn, mất quan hệ với ngân hàng. Excel cũ không track được lịch trả nợ hỗn hợp (gốc cuối kỳ + lãi trả theo tháng), không cảnh báo trước đáo hạn.
| Chức năng | Lợi ích cụ thể |
|---|---|
| HĐ tín dụng + Hạn mức (Facility) đa cấp | 1 HĐTD chia nhiều hạn mức (vay đầu tư / bảo lãnh / mua sắm) — mỗi hạn mức tự track dư nợ, hạn mức còn lại real-time |
| Khế ước nhận nợ (KW) 3 phương pháp tính lãi | Declining / Flat × Act/365 / Act/360 / 30/360 — đúng mọi loại HĐTD ngân hàng VN |
| Lịch lãi tự động sinh từ KW | Không nhập tay từng kỳ — hệ thống gen lịch hoàn chỉnh từ ngày khế ước + kỳ hạn + phương pháp |
| Trích thu tự động NH (import Excel/CSV giấy báo có) | Upload giấy báo có → tự allocate vào KW + lịch lãi (lãi trước, gốc sau, kỳ cũ trước kỳ mới). 50 KW giảm từ 4h xuống 5 phút |
| Phụ lục KW | Track gia hạn, đổi lãi suất, cơ cấu nợ — có audit trail |
| Tài sản thế chấp multi-pledge | 1 tài sản thế chấp cho nhiều KW; 1 KW thế chấp bằng nhiều tài sản |
| Vay nội bộ (on-lending) | Công ty mẹ vay NH → cho công ty con vay lại lãi suất khác — track 2 chiều, cảnh báo lãi vay lại thấp hơn lãi gốc |
| 5 báo cáo VN | Bảng kê chứng từ theo KW · Tiến độ thanh toán · Tổng hợp phát sinh · Đối chiếu KW vay · Kế hoạch thanh toán theo năm |
| Cron quá hạn + nhắc đáo hạn | Auto email cảnh báo kỳ quá hạn / sắp đáo hạn |
Bằng chứng tự động hoá: thuật toán lãi-trước-gốc-sau + kỳ-cũ-trước-kỳ-mới theo TT200 (đúng 100% không cần check tay) · onchange UI gợi ý số tiền trích thu = gốc còn + lãi còn của kỳ · auto-pay hoá đơn khi KW kích hoạt (NH chuyển thẳng nhà thầu → hoá đơn chuyển “Đã thanh toán” + reconcile).
2. Đấu thầu (rp_estimate)
Phần tiêu đề “2. Đấu thầu (rp_estimate)”Đầy đủ workflow Luật Đấu thầu Việt Nam — từ kế hoạch lựa chọn nhà thầu đến ký HĐ, 9 trạng thái có audit trail.
Bài toán: Bộ phận đấu thầu quản lý hàng chục gói thầu cùng lúc, mỗi gói có deadline ký HĐ riêng. Word/Excel rời rạc: HSMT, danh sách nhà thầu nộp HS, biên bản đánh giá, kết quả chấm — không liên kết. Nhân viên mới khó nắm flow, sai sót pháp lý dễ xảy ra.
| Chức năng | Lợi ích cụ thể |
|---|---|
| 9-state workflow chuẩn Luật Đấu thầu | Nháp → Duyệt KH → Mời thầu → Đóng thầu → Đánh giá → Thương thảo → Có KQ → Ký HĐ → Đóng. Không skip state — compliance đầy đủ |
| 6 hình thức lựa chọn nhà thầu | Rộng rãi / hạn chế / chỉ định / mua sắm trực tiếp / chào hàng cạnh tranh / EPC |
| Kế hoạch lựa chọn nhà thầu 6 mốc thời gian | Theo dõi từng mốc, cảnh báo nếu lệch kế hoạch |
| Deadline ký HĐ | Banner đỏ + filter “Quá hạn ký HĐ” — thấy ngay gói nào trễ |
| Danh sách nhà thầu nộp HSDT | Mỗi NT có điểm kỹ thuật + giá dự thầu + status (Đã nộp / Đạt KT / Bị loại / Trúng) |
| Auto-rank theo giá | Tự xếp hạng nhà thầu theo giá thấp nhất trong nhóm đạt KT — không thiên vị |
| Tiêu chuẩn đánh giá HSDT 3 nhóm | Năng lực kinh nghiệm / Kỹ thuật / Giá. Button “Tạo bộ tiêu chí mẫu” gen 8 tiêu chí chuẩn |
| HSMT documents | Bản vẽ, biểu mẫu HSDT, HSMT — tập trung một chỗ |
| Chọn nhà thầu trúng auto-sync | Contractor + giá trúng + dự án tự cập nhật lên gói thầu + master nhà thầu |
| Auto-tạo HĐ nhà thầu draft khi ký | awarded → contracted → tạo rp.contract draft sẵn để điền VAT + lịch thanh toán + bảo lãnh |
Bằng chứng compliance: audit trail đầy đủ 9 state + chat log · constraint thời gian (6 mốc tăng dần, ngày ký HĐ ≤ deadline) · UNIQUE constraint (1 nhà thầu chỉ nộp 1 HSDT/gói).
3. HĐ Nhà thầu (rp_contract)
Phần tiêu đề “3. HĐ Nhà thầu (rp_contract)”Quản lý toàn bộ vòng đời HĐ thi công — giá trị, VAT, tạm ứng, giữ lại bảo hành, lịch thanh toán, 3 loại bảo lãnh, BOQ, phụ lục.
Bài toán: HĐ nhà thầu là chứng từ pháp lý quan trọng nhất trong dự án. Mỗi HĐ có lịch thanh toán nhiều đợt, % tạm ứng, % giữ lại bảo hành, 3 loại bảo lãnh NH với 3 ngày hết hạn khác nhau. Excel hỗn loạn → quên gia hạn bảo lãnh → mất quyền lợi pháp lý.
| Chức năng | Lợi ích cụ thể |
|---|---|
| Giá trị HĐ trước/sau thuế + VAT | Tự compute theo vat_rate (default 8% xây dựng VN) |
| % tạm ứng + Số tiền tạm ứng | Auto compute — chuẩn VN 10-30% |
| % giữ lại bảo hành | Default 5% — track riêng, giải toả khi hết bảo hành |
| Lịch thanh toán (Payment Milestones) | Chia HĐ theo đợt (tạm ứng / nghiệm thu / bảo hành) — mỗi đợt có % + ngày + trigger BBN |
| 3 loại bảo lãnh NH | Thực hiện HĐ · Tạm ứng · Bảo hành — track số BL + NH phát hành + ngày hết hạn riêng |
| BOQ | Khối lượng chi tiết theo hạng mục — base cho BBN + thanh toán theo BOQ |
| Phụ lục HĐ | Track gia hạn, đổi khối lượng, đổi giá — audit trail |
| Tiến độ thanh toán real-time | amount_paid / contract_value × 100 |
| NH bảo lãnh chọn từ danh bạ | Pick từ res.partner (is_bank) — tránh sai chính tả NH |
Bằng chứng theo dõi pháp lý: 3 ngày hết hạn bảo lãnh độc lập → cảnh báo 30 ngày trước · BBN duyệt → milestone unlock invoice → trigger giải ngân · state machine (Nháp → Đã ký → Đang thực hiện → Hoàn thành → Chấm dứt).
4. Quản lý Tiến độ (rp_progress)
Phần tiêu đề “4. Quản lý Tiến độ (rp_progress)”BBN Nghiệm thu Khối lượng là gốc — tất cả tiến độ & thanh toán đi từ chứng từ pháp lý, không có ô nhập tay. Gantt 2 cấp Hạng mục → HĐ với % nghiệm thu real-time.
Bài toán: Mỗi tuần PM họp tiến độ với 10-20 nhà thầu, mỗi NT báo cáo bằng Excel tự khai. Số % “ước lượng” mâu thuẫn với BBN pháp lý. Báo cáo lên chủ đầu tư trễ 2-3 ngày — không real-time.
| Chức năng | Lợi ích cụ thể |
|---|---|
| BBN Nghiệm thu Khối lượng | Entity lõi — chứng từ pháp lý xác nhận KL thi công 1 HĐ trong 1 kỳ |
| Workflow BBN | Nháp → Đã đề xuất → CĐT duyệt → (auto) trigger Payment Milestone |
| SLA CĐT trả lời | HĐ quy định N ngày CĐT phải duyệt — cảnh báo nếu trễ |
| Rolled-up progress BBN → HĐ → Hạng mục → Dự án | Duyệt BBN → tự cascade lên cấp cha. Dashboard chủ đầu tư real-time |
| % nghiệm thu HĐ | Σ BBN approved / contract_value × 100 — không nhập tay |
| Ngày bắt đầu/hoàn thành thực tế auto | Suy từ BBN đầu/cuối khi % = 100 |
| Trạng thái hạng mục auto | Chưa khởi công / Đang thi công / Hoàn thành / Chậm tiến độ |
| Gantt 2 cấp | Hạng mục → HĐ nhà thầu, drag-to-update dates, click bar mở form |
| Today line + delayed bars | Hạng mục/HĐ đỏ tự động khi quá ngày kế hoạch chưa hoàn thành |
Bằng chứng tin cậy: không có ô % progress nhập tay (mọi % đều từ BBN approved) · audit trail từng BBN (ngày submit/approve, người duyệt, lý do reject) · cron cảnh báo BBN quá hạn SLA.
5. Master Nhà thầu (rp_contractor)
Phần tiêu đề “5. Master Nhà thầu (rp_contractor)”Master data nhà thầu duy nhất cho cả hệ thống — pháp lý VN, năng lực xây dựng, vòng đời quản lý.
Bài toán: NT xuất hiện nhiều chỗ với tên/MST khác nhau (“Cty CP X” vs “Công ty X”). Cần kiểm tra “NT A đã làm bao nhiêu dự án” → tổng hợp tay từ 3-4 nguồn. Compliance Luật Xây dựng yêu cầu check chứng chỉ năng lực hạng 1/2/3 — phải mở Word HSDT cũ.
| Chức năng | Lợi ích cụ thể |
|---|---|
| 1 nhà thầu = 1 record duy nhất toàn hệ thống | Đấu thầu, HĐ, Kế toán, Vay vốn dùng chung — không duplicate |
| Pháp lý VN | MST, Số GPKD + ngày cấp, Địa chỉ trụ sở |
| Năng lực XD | Số chứng chỉ + Phân hạng (1/2/3 theo NĐ 15/2021) + Ngày hết hạn + Chuyên môn |
| Cảnh báo hết hạn chứng chỉ auto | Filter ra NT cần gia hạn |
| Vòng đời nhà thầu | Prospect → Approved → Suspended ⇄ Approved → Blacklisted (có tracking) |
| Quan hệ dự án tự cộng dồn | NT trúng thầu → dự án tự thêm vào hồ sơ NT |
| Loại nhà thầu | Tổng thầu / Nhà thầu phụ / Nhà cung cấp / Tư vấn |
| Filter approved-only khi đấu thầu | Dropdown bidder chỉ hiện NT đã duyệt — tự loại prospect/blacklisted |
Bằng chứng database integrity: dùng cùng một partner ở mọi module → không duplicate · auto-flag là nhà thầu khi pick lần đầu → đồng bộ với CRM/Kế toán.
6. Bridge Vay ↔ Công trình (rp_loan_bridge)
Phần tiêu đề “6. Bridge Vay ↔ Công trình (rp_loan_bridge)”Cầu nối Quản lý Vay × Quản lý Dự án — phân bổ vay/lãi vào công trình theo VAS, hoá đơn HĐ nhà thầu auto-pay khi KW kích hoạt.
Bài toán: Lãi vay capitalize vào giá thành công trình theo VAS TT 200 (§54) — kế toán thủ công phân bổ % theo từng dự án/hạng mục, tốn 1-2 ngày/tháng. Khi NH chuyển tiền giải ngân thẳng nhà thầu, kế toán phải nhớ đóng hoá đơn HĐ tương ứng — quên là invoice luôn “chưa thanh toán”.
| Chức năng | Lợi ích cụ thể |
|---|---|
| Phân bổ vay/lãi theo công trình | 1 KW phân bổ vào nhiều: Dự án / Khu vực / Hạng mục / Nhóm chi phí / Gói thầu / HĐ nhà thầu |
| Phương pháp phân bổ | Theo % hoặc số tiền tuyệt đối — đúng VAS, đúng quyết toán thuế |
| Hoá đơn HĐ nhà thầu màn riêng | List tất cả hoá đơn HĐ NT, filter unpaid/partial/paid/overdue |
| Auto-pay invoices khi KW kích hoạt | Gom hoá đơn → post → register payment → reconcile → “Đã thanh toán” |
| Auto-fill TK ngân hàng người nhận | Pick nhà cung cấp → tự chọn TK; chưa có TK → button tạo nhanh |
| Idempotent | Reset KW → kích hoạt lại không tạo duplicate payment |
Bằng chứng kế toán đúng chuẩn: dùng wizard account.payment.register chuẩn Odoo (không hack payment_state) · audit trail trên cả KW và từng invoice · try/except gracefully (thiếu data → log warning, KW vẫn kích hoạt).
Lợi ích đo lường được
Phần tiêu đề “Lợi ích đo lường được”| Trước | Sau Realty Project |
|---|---|
| Trích thu giấy báo có 50 KW: 4 giờ thủ công | 5 phút (upload Excel + Allocate) |
| Báo cáo tiến độ PM: cập nhật mỗi tuần | Real-time từ BBN approved |
| Phân bổ lãi vay theo công trình: 1-2 ngày/tháng | Tức thì khi tạo allocation |
| Mất bảo lãnh quên gia hạn | Cron cảnh báo 30 ngày trước |
| Trùng nhà thầu trong hệ thống | Không bao giờ (1 record duy nhất) |
| Lãi quá hạn do nhập sai kỳ | Onchange gợi ý + validation |
Tuân thủ pháp lý VN
Phần tiêu đề “Tuân thủ pháp lý VN”| Yêu cầu | Cách Realty Project đáp ứng |
|---|---|
| Luật Đấu thầu | 9-state workflow + 3 tiêu chuẩn đánh giá + audit trail |
| NĐ 15/2021 năng lực XD | Master nhà thầu track chứng chỉ + hạng + cảnh báo hết hạn |
| VAS TT 200 §54 capitalize lãi vay | Bridge phân bổ vay theo công trình (% hoặc số tiền) |
| Đối chiếu NH chuẩn VN | Trích thu tự động từ giấy báo có Excel/CSV |
| Đối chiếu BBN ↔ hoá đơn ↔ thanh toán | BBN drive milestone → invoice → payment |
Vì sao chọn bản mã nguồn mở
Phần tiêu đề “Vì sao chọn bản mã nguồn mở”- Community AGPL-3 miễn phí cho startup/SME: giới hạn 1 dự án / 1 HĐ nhà thầu / 500 hạng mục — đủ làm một dự án thực tế.
- Source code public: review trước khi triển khai, customize tự do, tránh vendor lock-in.
- Tiếng Việt: code comment + tài liệu tiếng Việt.
- Lên Enterprise khi cần scale: bỏ giới hạn + Bryntum Gantt + Critical Path + Resource Leveling + hỗ trợ cao cấp.