Toà

Menu: Realty CRM → CRM Master → Buildings

1. Toà là cấp bắt buộc — kể cả với biệt thự

Trong Realty CRM, mọi sản phẩm đều phải thuộc một toà. Điều này đúng cả với dự án biệt thự và nhà phố, nơi khái niệm “toà” nghe không tự nhiên chút nào.

Đây là lựa chọn thiết kế có chủ ý. Cây rổ hàng giữ một hình dạng duy nhất — Dự án → Phân khu → Toà → Tầng → Sản phẩm — cho mọi loại hình. Nhờ vậy mọi báo cáo, mọi bộ lọc, mọi màn hình giỏ hàng chỉ cần viết một lần thay vì viết hai nhánh cho cao tầng và thấp tầng, và không bao giờ có tình huống một truy vấn chạy đúng với chung cư nhưng sai với biệt thự.

Cách làm thực tế ở dự án thấp tầng: tạo một toà đại diện cho mỗi dãy hoặc mỗi lô đất lớn, ví dụ BT-A, LK-B1, rồi treo các căn vào đó. Nếu bỏ qua bước này, đơn giản là không nạp được sản phẩm — trường Toà trên sản phẩm là bắt buộc.

2. Định danh

Trường	Bắt buộc	Ghi chú
Tên toà	✔	Dịch được
Mã	✔	Duy nhất trong phạm vi một dự án
Dự án	✔
Phân khu		Phải cùng dự án với toà

Hệ thống chặn nếu chọn phân khu thuộc dự án khác. Đây là lỗi hay xảy ra khi sao chép bản ghi giữa các dự án, và nếu lọt qua thì cây rổ hàng sẽ mâu thuẫn ngay ở cấp trên.

3. Công năng và tầm cao

Công năng: Nhà ở · Thương mại · Hỗn hợp · Khu biệt thự · Dãy shophouse · Officetel · Khách sạn · Tiện ích.

Tầm cao: Cao tầng hoặc Thấp tầng. Chọn công năng thì hệ thống tự điền tầm cao:

Công năng	Tầm cao tự điền
Khu biệt thự, Dãy shophouse	Thấp tầng
Nhà ở, Officetel, Khách sạn, Hỗn hợp, Thương mại	Cao tầng
Tiện ích	Để trống

Toà tiện ích — nhà cộng đồng, bể bơi, trường học — để trống tầm cao vì nó không bán, chỉ tồn tại trong cây rổ hàng để gắn tài sản và công tác vận hành.

Tầm cao là nhãn phân loại, không phải công tắc

Tầm cao mô tả loại hình sản phẩm trong toà, và đó là điều nên hiểu đúng:

• Cao tầng — thông lệ bán một đơn giá, một chính sách thanh toán cho cả căn.
• Thấp tầng — thông lệ tách giá Đất và giá Xây thành hai phần, hai lịch thanh toán riêng.

Lý do tách nằm ở bản chất pháp lý và thuế: chuyển quyền sử dụng đất không chịu thuế giá trị gia tăng, còn phần công trình xây dựng thì chịu. Gộp làm một thì kế toán không xuất được hoá đơn đúng.

Nhưng tầm cao KHÔNG tự bật chế độ tách giá.

Thứ thật sự quyết định là trường Cấu trúc giá trên từng sản phẩm — hai lựa chọn 1 giá hoặc Tách Đất + Xây, mặc định là 1 giá. Đó mới là trường mà bảng giá, phiếu cọc và lịch thanh toán đọc tới.

Tầm cao ở cấp toà chỉ dùng để phân loại và lọc. Đặt toà là Thấp tầng mà quên đặt Cấu trúc giá cho từng căn thì hệ thống vẫn tính một giá.

Việc cần làm khi dựng khu thấp tầng: sau khi nạp sản phẩm, đặt Cấu trúc giá = Tách Đất + Xây cho các căn đó, kèm diện tích đất, diện tích xây và hai đơn giá. Sửa hàng loạt bằng thao tác chọn nhiều dòng rồi sửa cùng lúc.

4. Vai trò giữ vòng đời

Khi dự án đặt Vòng đời theo dõi ở = Toà — mặc định với dự án cao tầng và hỗn hợp — form toà hiện các nút chuyển pha.

Đây là cách phản ánh đúng thực tế của một dự án chung cư nhiều toà: toà S1 bàn giao và có cư dân ở, toà S2 đang hoàn thiện, toà S3 mới xong phần thô. Ba toà ở ba pha, mỗi toà có tiến độ thu tiền và công tác chăm sóc khách hàng riêng.

5. Thông số kỹ thuật

Số tầng nổi · Số tầng hầm · Số thang máy · Sức chứa ô tô · Sức chứa xe máy · Tổng số sản phẩm dự kiến.

Các con số này không chỉ để tham khảo: sức chứa chỗ đỗ xe là câu hỏi khách hàng hỏi nhiều nhất khi mua chung cư, và số thang máy trên số căn là chỉ số chất lượng vận hành mà đội bán hàng thường phải trả lời tại chỗ.

Tiến độ thi công (%) khai tay, hệ thống chặn giá trị ngoài khoảng 0 đến 100.

Mốc thời gian: ngày khởi công · ngày bàn giao dự kiến · ngày bàn giao thực tế. Ngày bàn giao dự kiến ở cấp toà là căn cứ để đội chăm sóc khách hàng lên lịch, và là thứ khách hàng đối chiếu với cam kết trong hợp đồng.

6. Pháp lý và hình ảnh

Loại và số văn bản pháp lý của riêng toà, ngày văn bản. Nhiều dự án có giấy phép xây dựng cấp theo từng toà chứ không cấp chung, nên trường này tách khỏi cấp dự án.

Ảnh mặt bằng tầng điển hình là tài liệu bán hàng dùng nhiều nhất ở cấp toà — nó cho khách thấy bố trí căn trên một tầng, vị trí thang, vị trí căn góc.

7. Công tắc mở bán

Toà có cờ Cho phép hoạt động bán hàng riêng, là mắt xích cuối trong chuỗi ba cấp — và cũng là cấp hay bị quên nhất khi mở bán một đợt mới. Khi một căn không xuất hiện trong giỏ hàng, đây là chỗ nên kiểm đầu tiên.

8. Các nút trên form

Tầng và Sản phẩm mở danh sách đã lọc sẵn theo toà, kèm số sản phẩm còn bán.