Borrowing base — hạn mức khả dụng

19. Borrowing base — hạn mức khả dụng

19.1. Ba con số cần phân biệt

NH cấp hạn mức khung không có nghĩa rút được ngay từng đó — chỉ rút được phần tài sản bảo đảm gánh nổi tại thời điểm đó:

Khái niệm	Công thức	Bản chất
Hạn mức còn lại (cam kết)	Tổng hạn mức − Dư nợ	Trần pháp lý trong HĐTD
Cơ sở bảo đảm (Borrowing base)	Σ(giá trị TSBĐ × tỷ lệ cho vay)	Trần theo tài sản — tăng theo sản lượng + quyền đòi nợ
Khả dụng thực tế	min(Hạn mức, Cơ sở bảo đảm) − Dư nợ	Số rút được hôm nay

Với tổng thầu, TSBĐ quan trọng nhất là quyền đòi nợ với CĐT (khoản phải thu — HĐ Chủ đầu tư): nghiệm thu thêm sản lượng → phải thu tăng → cơ sở bảo đảm tăng → khả dụng tăng. CĐT trả tiền → phải thu giảm → khả dụng giảm theo. Đúng nhịp NH đánh giá lại theo kỳ.

19.2. Mô hình 2 tầng (ring-fence + umbrella)

NH cho tổng thầu vay theo nguyên tắc: vay thi công dự án nào, nguồn trả nợ là tiền CĐT dự án đó — nên quyền đòi nợ dự án X chỉ bảo đảm cho phần vay của dự án X (ring-fence). Tài sản chung (BĐS, tiền gửi) bảo đảm cho cả gói HĐTD (umbrella).

HĐTD (khung 500 tỷ)
│   TSBĐ CHUNG (thế chấp cấp HĐTD): BĐS trụ sở ×70%, tiền gửi ×95%
├── Facility "VLĐ thi công DA X" — HM 150 tỷ
│      TSBĐ RIÊNG (thế chấp cấp facility): Quyền đòi nợ DA X ×60%
└── Facility "VLĐ thi công DA Y" — HM 100 tỷ
       TSBĐ RIÊNG: Quyền đòi nợ DA Y ×55%

Khả dụng(facility) = min( ① HM facility − dư nợ facility; ② base riêng − dư nợ facility (khi có TSBĐ riêng); ③ base toàn HĐTD − dư nợ toàn HĐTD ), không âm.

Không cần “chia” tài sản chung cho từng facility — chuỗi min tự xử lý. Liên thông hạn mức chỉ chia sẻ phần thừa cam kết (①) — không giúp vượt qua thiếu bảo đảm (② ③ vẫn siết).

19.3. Thiết lập — 5 bước

1. Tỷ lệ cho vay: Quản lý Vay → cấu hình Loại TSBĐ → nhập “Tỷ lệ cho vay (%)” từng loại (BĐS ~70, quyền đòi nợ ~50–70, tiền gửi ~95). Sửa được từng lần thế chấp (CĐT uy tín → tỷ lệ cao hơn).
2. HĐ với CĐT (HĐ Chủ đầu tư): tạo HĐ + nhập BBNT + thanh toán của CĐT.
3. TSBĐ quyền đòi nợ — chọn 1 trong 2 cấp (xem Quyền đòi nợ 2 cấp):
   • Cấp hợp đồng: tạo Tài sản thế chấp, chọn “HĐ với CĐT (quyền đòi nợ)” → giá trị hiện hành TỰ ĐỘNG = khoản phải thu (không âm). Mỗi lần BBNT được duyệt / CĐT trả tiền → tự sinh bản ghi định giá (audit trail như NH đánh giá lại theo kỳ).
   • Cấp IPC: đưa từng chứng nhận thanh toán CĐT đã ký vào bảo đảm — chi tiết hơn, đúng chứng từ NH yêu cầu.
4. Thế chấp đúng cấp: quyền đòi nợ dự án X → cấp Facility của dự án X (ring-fence); tài sản chung → cấp HĐTD.
5. Xong — mở Facility / HĐTD xem nhóm “Borrowing base — khả dụng thực tế”.

19.4. Quyền đòi nợ 2 cấp — hợp đồng hay IPC

Khác nhau chỗ nào

	Cấp hợp đồng	Cấp IPC
Gắn với	Cả HĐ với CĐT	Từng chứng nhận thanh toán
Giá trị	Toàn bộ khoản phải thu	Quyền đòi nợ của riêng IPC đó
Cập nhật	Tự động theo BBNT / thanh toán	Theo giá trị IPC đã ký
Chứng từ NH	Hợp đồng + bảng kê	Văn bản CĐT ký nhận từng đợt
Dùng khi	NH nhận bảo đảm theo hợp đồng	NH đòi từng chứng từ xác nhận nợ

Ngân hàng thường thích cấp IPC hơn: mỗi IPC là một văn bản CĐT đã ký xác nhận nợ, có người ký và số công văn — bằng chứng chắc hơn nhiều so với số dư phải thu trên sổ nội bộ.

IPC khác BBNT thế nào

BBNT xác nhận khối lượng đã làm. IPC gom nhiều BBNT trong một kỳ thành một hồ sơ thanh toán trình CĐT ký nhận. Ngân hàng nhận thế chấp theo IPC, không theo BBNT — vì BBNT là biên bản nội bộ giữa hai bên kỹ thuật, còn IPC mới là cam kết trả tiền.

Một BBNT chỉ thuộc tối đa một IPC — hệ thống chặn cứng, để cùng một khối lượng không lọt vào hai hồ sơ thanh toán.

IPC đã ký: có người ký bên CĐT, số văn bản, và bảng giá trị tách rõ sản lượng gross → giữ lại → quyền đòi nợ.

Quyền đòi nợ tính thế nào

Sản lượng gross
  − Giữ lại (retention)        CĐT giữ hợp pháp, CHƯA đòi được
  − Back-charge                CĐT khấu trừ
  ± Điều chỉnh                 chênh khi CĐT duyệt khác đề nghị
  = QUYỀN ĐÒI NỢ               ← số vào borrowing base
  − Thu hồi tạm ứng
  = Tiền CĐT chuyển kỳ này     ← số lập đề nghị thanh toán

Hai con số cuối khác nhau và đừng lẫn:

• Quyền đòi nợ không trừ thu hồi tạm ứng, vì tiền tạm ứng đã nằm trong “CĐT đã thanh toán” — trừ nữa là trừ hai lần, làm hụt borrowing base.
• Giữ lại thì phải trừ: đó là tiền CĐT đang cầm hợp pháp, chưa đòi được, không được đem thế chấp.

Khai điều khoản (% giữ lại, trần giữ lại, tạm ứng, % thu hồi) một lần trên HĐ với CĐT — mỗi BBNT tự tính giảm trừ theo đó, sửa tay được khi biên bản thực tế khác công thức.

Đưa IPC vào hạn mức — 3 bước

1. Doanh thu → IPC: tạo IPC, chọn các BBNT đã được CĐT duyệt trong kỳ → bấm Trình CĐT.

2. CĐT ký nhận: chọn người ký bên CĐT (lấy từ danh bạ liên hệ của CĐT, không gõ tay) + nhập số văn bản CĐT ký → bấm CĐT ký nhận. Thiếu một trong hai thì hệ thống không cho ký — đây đúng là hai thứ NH đòi xuất trình.

3. Đưa vào HĐ tín dụng: bấm nút cùng tên → chọn HĐTD hoặc facility, tỷ lệ cho vay, và ngân hàng nhận bao nhiêu:

   • Theo % — ví dụ NH chỉ nhận 60% giá trị IPC;
   • Nhập số tiền trực tiếp — gõ thẳng con số đã thỏa thuận.

   Wizard hiện sẵn phần IPC không đưa vào và xem trước base tăng bao nhiêu trước khi xác nhận.

NH nhận 60% trên quyền đòi nợ 522,5 tỷ → giá trị bảo đảm 313,5 tỷ, phần 209 tỷ không đưa vào. Tỷ lệ cho vay 60% → base tăng 188,1 tỷ.

Sau đó mở HĐTD → tab “Quyền đòi nợ (IPC)”: danh sách từng IPC đang bảo đảm, kèm người ký, số văn bản, quyền đòi nợ và giá trị đã đem bảo đảm. Tab này chỉ để xem — thêm IPC luôn đi từ phía IPC, để không bỏ qua bước kiểm tra chứng từ ký nhận.

Tab “Quyền đòi nợ (IPC)” trên HĐTD, và cơ sở bảo đảm đã cộng thêm 188,1 tỷ từ IPC.

Chống thế chấp trùng

Hai cơ chế chặn, hoạt động độc lập:

• Giữa 2 cấp: phần đã cầm cố theo IPC bị trừ ra khỏi giá trị TSBĐ cấp hợp đồng (trường “Phải thu chưa cầm cố”). Trừ đúng phần NH thực nhận — nhận 60% thì chỉ trừ 60%, phần còn lại vẫn thế chấp được ở cấp hợp đồng.
• Cùng một IPC: không đem cầm cố lần hai; một tài sản cũng không được thế chấp vượt giá trị của chính nó qua nhiều lần.

19.5. Cảnh báo (không chặn)

Cảnh báo	Khi nào	Ở đâu
Margin call facility	Dư nợ facility vượt base riêng	Banner đỏ trên facility
Margin call HĐTD	Tổng dư nợ vượt base toàn HĐTD	Banner đỏ trên HĐTD
KW vượt khả dụng	Số tiền KW mới lớn hơn Khả dụng thực tế	Banner vàng trên KW (Nháp/Đã gửi NH)

Hệ thống chỉ cảnh báo, không chặn — NH mới là bên quyết định cuối. Xử lý margin call: nghiệm thu thêm sản lượng với CĐT / bổ sung TSBĐ / trả bớt dư nợ.

Dashboard Quản lý Vay có nhóm “Borrowing base”: tổng cơ sở bảo đảm, khả dụng thực tế, số facility đang margin call (click xem danh sách).

19.6. Ví dụ — KĐT nghỉ dưỡng Dalat

Ví dụ 1 — ring-fence siết khả dụng

Facility DA X: HM 150 tỷ, dư nợ 40 tỷ. Quyền đòi nợ DA X = 70 tỷ × 60% = 42 tỷ base riêng. TSBĐ chung base 80 tỷ; tổng dư nợ HĐTD 90 tỷ; base tổng 152 tỷ.

• ① 150 − 40 = 110 tỷ ② 42 − 40 = 2 tỷ ③ 152 − 90 = 62 tỷ
• → Khả dụng thực tế = 2 tỷ (dù “còn lại theo cam kết” là 110 tỷ)

Muốn rút thêm → nghiệm thu thêm sản lượng. Ngược lại, CĐT trả 40 tỷ → phải thu còn 30 × 60% = 18 tỷ base, thấp hơn dư nợ 40 tỷ → margin call bật trên facility.

Ví dụ 2 — IPC mở khoá hạn mức đang bị TSBĐ chặn

HĐTD khung 800 tỷ, nhưng TSBĐ mới chỉ có bất động sản 400 tỷ:

Tổng hạn mức NH cấp	800 tỷ
Cơ sở bảo đảm	400 tỷ ← đang chặn
Khả dụng thực tế	400 tỷ

Vay khung 800 tỷ nhưng chỉ rút được 400 tỷ — trong khi CĐT đã ký nhận một IPC trị giá 522,5 tỷ quyền đòi nợ. Đưa IPC đó vào bảo đảm, NH nhận 60% với tỷ lệ cho vay 60%:

• Giá trị bảo đảm = 522,5 × 60% = 313,5 tỷ (phần 209 tỷ còn lại vẫn là công nợ phải thu bình thường, chỉ không đem thế chấp)
• Base tăng thêm = 313,5 × 60% = 188,1 tỷ
• Base: 400 → 588,1 tỷ
• Khả dụng thực tế: 400 → 588,1 tỷ

Lưu ý trần: base có vượt hạn mức khung cũng không rút thêm được, vì khả dụng luôn là min(hạn mức, base) − dư nợ. Khi đó IPC đóng vai đệm dự phòng — BĐS bị định giá lại giảm thì đã có sẵn cơ sở bảo đảm bù vào, và là bằng chứng để đàm phán nâng hạn mức khung.

19.7. Lưu ý

• Tỷ lệ cho vay = 0 (chưa khai) → tài sản không được tính vào borrowing base và không kích hoạt cảnh báo — dữ liệu thế chấp cũ chưa khai tỷ lệ không bị ảnh hưởng.
• Facility/HĐTD không có TSBĐ nào đã khai tỷ lệ → bỏ ràng buộc base tương ứng (hệ thống không quản bảo đảm phần đó).
• Giá trị đảm bảo (secured_amount) khai trên lần thế chấp → base tính theo số đó; bỏ trống → theo giá trị hiện hành của tài sản.
• Số liệu khả dụng là ước tính quản trị — tỷ lệ và cách tính thực tế theo thỏa thuận từng NH.
• Chỉ IPC ở trạng thái “CĐT đã ký nhận” mới đem thế chấp được. IPC còn nháp / đã trình mà chưa ký, hoặc phần giá trị đang tranh chấp — không được tính vào cơ sở bảo đảm.
• Giữ lại (retention) không nằm trong quyền đòi nợ. Tới mốc hoàn (nghiệm thu bàn giao / hết bảo hành), lập BBNT mới cho phần retention để đưa vào đòi — theo dõi ở trường “Giữ lại đang nắm” trên HĐ với CĐT.
• Điều khoản thanh toán mặc định bằng 0 (không giữ lại, không thu hồi tạm ứng) — HĐ đang chạy không bị đổi số khi nâng cấp. Giảm trừ chỉ phát sinh sau khi khai điều khoản thật.
• Muốn giải chấp IPC (tất toán / đổi TSBĐ): giải chấp bên Tài sản thế chấp — hạn mức khả dụng và “Phải thu chưa cầm cố” tự tính lại.