HĐ với Chủ đầu tư & sản lượng

18. HĐ với Chủ đầu tư & sản lượng

18.1. Mục đích

Với tổng thầu, ngoài các HĐ ĐẦU VÀO (thuê nhà thầu phụ — module HĐ nhà thầu), còn có HĐ ĐẦU RA: hợp đồng thi công ký với Chủ đầu tư (CĐT). Module này quản lý chiều đầu ra:

• BBNT sản lượng với CĐT — từng kỳ CĐT xác nhận giá trị đã thi công
• Thanh toán của CĐT — tạm ứng, theo sản lượng, quyết toán
• → Khoản phải thu = Sản lượng CĐT đã duyệt − CĐT đã trả

Khoản phải thu chính là quyền đòi nợ — loại tài sản bảo đảm quan trọng nhất của tổng thầu khi vay vốn NH (xem Borrowing base).

Menu: Realty Project → HĐ với CĐT.

18.2. Tạo HĐ với CĐT

Trường	Mô tả
Số HĐ	Số hợp đồng ký với CĐT
Dự án	Dự án đang thi công
Chủ đầu tư	Bên A (công ty)
Giá trị HĐ (trước thuế)	Căn cứ tính % sản lượng + trần nghiệm thu
Thuế suất VAT	Mặc định 8% — giá trị sau thuế tự tính

Workflow: Nháp → Đã ký → Đang thi công → Hoàn thành (hoặc Chấm dứt).

18.3. BBNT sản lượng với CĐT

Tab BBNT với CĐT (hoặc menu BBNT với CĐT) — mỗi biên bản = 1 kỳ sản lượng, số tự sinh OBBNT/YYYY/NNNN (sửa được theo số văn bản thật):

Trường	Mô tả
Ngày đề xuất	Ngày tổng thầu trình CĐT
Sản lượng kỳ này (Gross)	Trước thuế, theo biên bản — số gộp, chưa giảm trừ. Cho phép ÂM khi CĐT điều chỉnh giảm (cắt khối lượng sau kiểm toán)
Thu hồi tạm ứng	Gợi ý theo % trên HĐ, không vượt số dư tạm ứng
Giữ lại (retention)	Gợi ý theo % trên HĐ, chặn theo trần luỹ kế
Back-charge	CĐT khấu trừ trong kỳ (nếu có)
Điều chỉnh khác (±)	Chênh khi CĐT duyệt khác đề nghị — ghi ÂM kèm lý do
Quyền đòi nợ phát sinh	= Gross − Giữ lại − Back-charge ± Điều chỉnh
Tiền CĐT chuyển kỳ này	= Quyền đòi nợ − Thu hồi tạm ứng
Ngày CĐT duyệt	Tự ghi khi bấm “CĐT duyệt”

Workflow 2 bên: Nháp → Đã đề xuất → CĐT duyệt (hoặc Huỷ). Chỉ BBNT CĐT duyệt mới được cộng vào sản lượng lũy kế / khoản phải thu.

Gross → Ròng: hai con số đừng lẫn

• Quyền đòi nợ phát sinh — phần CĐT thừa nhận NỢ. Đây là số vào khoản phải thu và borrowing base. Cố ý không trừ thu hồi tạm ứng: tiền tạm ứng đã nằm trong “CĐT đã thanh toán”, trừ nữa là trừ hai lần.
• Tiền CĐT chuyển kỳ này — số tiền thực chuyển đợt này, dùng lập đề nghị thanh toán / hoá đơn.

Giữ lại thì phải trừ khỏi quyền đòi nợ: đó là tiền CĐT đang cầm hợp pháp, chưa đòi được, không đem thế chấp được.

Khai điều khoản một lần trên HĐ (nhóm “Điều khoản thanh toán”): % giữ lại, trần giữ lại, tạm ứng đã nhận, % thu hồi mỗi kỳ. Mặc định bằng 0 — HĐ đang chạy không bị đổi số cho tới khi khai điều khoản thật. Giá trị gợi ý sửa tay được khi biên bản thực tế khác công thức (có ghi vết thay đổi).

🔒 Hai ràng buộc:

• Sản lượng lũy kế không vượt giá trị HĐ — vượt thì điều chỉnh giá trị HĐ (phụ lục với CĐT) trước khi duyệt BBNT.
• BBNT đã duyệt không huỷ được (ảnh hưởng phải thu/TSBĐ) — cần điều chỉnh thì lập BBNT âm kỳ sau theo biên bản với CĐT.

18.4. IPC — hồ sơ thanh toán CĐT ký nhận

BBNT xác nhận khối lượng. IPC gom nhiều BBNT đã duyệt trong một kỳ thành một hồ sơ thanh toán trình CĐT ký — đây mới là chứng từ ngân hàng nhận thế chấp (xem Quyền đòi nợ 2 cấp).

Menu Doanh thu → IPC (hồ sơ thanh toán), số tự sinh IPC/YYYY/NNNN:

1. Chọn HĐ + kỳ, thêm các BBNT đã được CĐT duyệt → Trình CĐT.
2. Chọn người ký bên CĐT (từ danh bạ liên hệ của CĐT, không gõ tay) + số văn bản CĐT ký → CĐT ký nhận. Thiếu một trong hai thì không ký được — đây là hai thứ NH đòi xuất trình.
3. IPC đã ký → nút “Đưa vào HĐ tín dụng” để tăng cơ sở bảo đảm (Quyền đòi nợ 2 cấp).

Giá trị IPC cộng thẳng từ các BBNT thành viên. Một BBNT chỉ thuộc tối đa một IPC — chặn cứng, để cùng khối lượng không vào hai hồ sơ thanh toán.

18.5. Thanh toán của CĐT

Tab Thanh toán của CĐT — KTT ghi nhận từng lần tiền về (thường qua TK phong tỏa tại NH cho vay):

Loại	Ý nghĩa
CĐT tạm ứng	Ứng trước khi có sản lượng (đầu dự án)
Theo sản lượng	Trả theo BBNT từng kỳ
Quyết toán	Đợt cuối sau quyết toán
Khác	Các khoản khác (âm = hoàn trả CĐT)

18.6. Khoản phải thu — đọc thế nào

Khoản phải thu = Σ Quyền đòi nợ (BBNT đã duyệt) − CĐT đã thanh toán

• Dương — CĐT đang nợ tổng thầu → đây là giá trị quyền đòi nợ đem thế chấp NH được (Borrowing base)
• Âm — CĐT đang tạm ứng TRƯỚC sản lượng (bình thường đầu dự án); giá trị TSBĐ quyền đòi nợ khi đó = 0

18.7. Ví dụ — KĐT nghỉ dưỡng Dalat

Tổng thầu ký HĐ thi công 500 tỷ với CĐT. Điều khoản: giữ lại 5% (trần 5%), tạm ứng 50 tỷ, thu hồi 20% mỗi kỳ.

1. CĐT tạm ứng 50 tỷ → phải thu = −50 tỷ (đang ứng trước)

2. Kỳ 1 nghiệm thu gross 120 tỷ (OBBNT/2026/0001, CĐT duyệt):

   Sản lượng gross	120 tỷ
   − Giữ lại 5%	6 tỷ
   = Quyền đòi nợ	114 tỷ
   − Thu hồi tạm ứng 20%	24 tỷ
   = Tiền CĐT chuyển kỳ này	90 tỷ

   → phải thu = 114 − 50 = 64 tỷ. CĐT đang giữ lại 6 tỷ, số dư tạm ứng còn 26 tỷ.

3. CĐT trả 40 tỷ → phải thu = 24 tỷ

4. Kỳ 2 nghiệm thu gross 80 tỷ → giữ lại 4 tỷ → quyền đòi nợ 76 tỷ → phải thu = 100 tỷ

5. Lập IPC/2026/0001 gom 2 BBNT → quyền đòi nợ 190 tỷ, trình CĐT ký. CĐT ký (kèm người ký + số công văn) → đưa vào HĐ tín dụng, NH nhận 100% với tỷ lệ cho vay 60% → cơ sở bảo đảm +114 tỷ, hạn mức khả dụng tăng theo (Quyền đòi nợ 2 cấp).

Nếu để điều khoản mặc định (bằng 0) thì quyền đòi nợ = gross, kết quả đúng như cách tính cũ — không có gì thay đổi.

18.8. Lưu ý

• Giá trị sản lượng nhập theo biên bản ký với CĐT (trước thuế) — đây là chứng từ NH căn cứ khi nhận thế chấp quyền đòi nợ.
• 1 dự án có thể nhiều HĐ với CĐT (HĐ chính + phụ lục tách riêng) — mỗi HĐ theo dõi phải thu riêng.
• Phân biệt với BBNT đầu vào (nghiệm thu cho nhà thầu phụ — module Tiến độ): chiều ngược lại, không liên quan phải thu.