Nhu cầu vốn dự án — cần vay bao nhiêu là đủ

20. Nhu cầu vốn dự án — cần vay bao nhiêu là đủ

20.1. Câu hỏi mà mọi tổng thầu đều phải trả lời

Ngân hàng hỏi: “Công trình này còn cần bao nhiêu tiền?”

Câu trả lời quen thuộc là một file Excel do phòng kế hoạch dựng lại mỗi lần họp. Vấn đề không nằm ở Excel, mà ở chỗ con số đó phải trừ đúng những nguồn mình đã có — nếu quên một nguồn thì xin vay thừa, ngân hàng cắt; nếu trừ nhầm hai lần thì xin thiếu, công trường đứng.

RealtyPro tính con số này thành một chuỗi trừ dần sáu bước, mỗi bước lấy số thẳng từ dữ liệu đang chạy chứ không nhập tay:

①  Chi phí còn phải chi (CTC)          ← từ dự toán và chi phí thực tế
−  ②  Vốn tự có còn phải góp            ← cam kết với ngân hàng
−  ③  Tạm ứng chủ đầu tư còn khả dụng   ← tiền CĐT đã ứng, chưa tiêu hết
−  ④  Công nợ nhà cung cấp được trả chậm
−  ⑥  Tạm ứng đã chi cho thầu phụ
=  ⑤  NHU CẦU VAY THÊM

Mở phiếu ra là đọc được cả phép tính từ trên xuống. Không ai phải hỏi “số này ở đâu ra”.

20.2. ① Chi phí còn phải chi — lấy từ EVM, không nhập tay

Chi phí còn phải chi = Tổng dự toán (BAC) − Chi phí đã thực hiện (AC)

Cả hai đầu vào đều đã có sẵn trong phân hệ kiểm soát chi phí, nên con số này tự cập nhật mỗi khi có phát sinh được duyệt hoặc hoá đơn được ghi nhận.

Nhưng “còn phải chi” theo nghĩa dòng tiền thì không bằng phần dự toán còn lại. Ba khoản sau nằm trong dự toán mà không sinh chi tiền:

Khoản loại trừ	Vì sao
Chi phí dự phòng	Chưa chắc phát sinh — xin vay cho nó là xin vay cho một giả định
Chi phí tài chính (lãi vay)	Chính là thứ đang đi vay, tính vào nhu cầu vay là vòng tròn
Khai tay (lợi nhuận dự kiến, khấu hao, khoản đang tranh chấp)	Không phát sinh dòng tiền hoặc chưa được duyệt

Hai khoản đầu có công tắc riêng: bật lên là hệ thống tự trừ đúng số tiền của nhóm chi phí tương ứng, không cần gõ lại. Khoản thứ ba khai tay kèm ô diễn giải — ngân hàng sẽ hỏi loại trừ cái gì.

20.3. ② Vốn tự có — tính trên tổng dự toán, và chỉ trừ phần chưa góp

Ngân hàng ấn định tỷ lệ vốn tự có theo xếp hạng tín dụng và mức rủi ro công trình, thường dưới dạng “vốn tự có tối thiểu x% tổng mức đầu tư”. Hệ thống cho chọn gốc tính là tổng dự toán (BAC) hay chi phí còn phải chi (CTC), mặc định là BAC theo đúng thông lệ đó.

Một chỗ rất dễ tính sai, và phiếu này xử lý sẵn: chỉ trừ phần vốn tự có CÒN PHẢI GÓP, không trừ cả số phải góp.

Lý do: phần đã góp rồi thì đã nằm trong chi phí đã thực hiện (AC), nghĩa là bước ① đã tự nhỏ đi tương ứng. Trừ cả tổng nữa là trừ hai lần — nhu cầu vay bị kê thiếu, đến lúc thi công mới vỡ ra.

Vốn tự có còn theo dõi được cả phần góp bằng hiện vật (quyền sử dụng đất, tài sản đưa vào công trình) kèm ô diễn giải số thửa và chứng thư định giá, và tách rõ đã dùng trả nhà thầu bao nhiêu / còn lại bao nhiêu.

20.4. ③ Tạm ứng chủ đầu tư — hai mặt của cùng một khoản tiền

Khi tổng thầu ký hợp đồng với chủ đầu tư, CĐT thường ứng trước một khoản để khởi động công trường. Khoản này có hai mặt mà nếu lẫn nhau thì tính sai ngay:

Mặt	Ý nghĩa	Dùng vào đâu
Tiền còn trong tài khoản	Đã nhận − đã dùng trả thầu phụ	Trừ vào nhu cầu vay (bước ③)
Còn phải hoàn CĐT	Đã nhận − đã bị khấu trừ qua nghiệm thu	Nghĩa vụ, không phải nguồn

Bước ③ lấy mặt thứ nhất. Phiếu tạm ứng theo dõi song song cả hai cột nên không nhầm được.

Cũng vì vậy mà khi trả tiền cho thầu phụ, hệ thống bắt chọn nguồn chi trả: vốn tự có · tạm ứng CĐT · khế ước vay. Một đợt thanh toán chia được nhiều nguồn — ví dụ một phần lấy từ tạm ứng CĐT, phần còn lại giải ngân từ ngân hàng. Rút tới đâu trừ vào đúng đợt tạm ứng tới đó.

20.5. ④ Công nợ nhà cung cấp — nguồn vốn không mất lãi

Phần hàng hoá, khối lượng đã nhận mà chưa phải trả tiền ngay cũng là vốn. Hệ thống gom từ ba chỗ:

• Hoá đơn nhà thầu/NCC chưa đến hạn — đã ghi sổ, chưa thanh toán, và chưa quá hạn.
• Tiền giữ lại của thầu phụ — tính theo tiến độ đã thanh toán; tiền nằm trong túi mình suốt thời gian thi công nên là nguồn rõ ràng nhất.
• Khai tay bổ sung — hạn mức tín dụng thương mại đã thoả thuận với nhà cung cấp (60–90 ngày).

Hoá đơn quá hạn được tách riêng và không tính là nguồn. Nó hiện thành một cảnh báo — vì đó chính là con số ngân hàng nhìn vào khi thẩm định.

Hoá đơn không gắn dự án thì rơi khỏi con số này

Đây là lỗi dữ liệu âm thầm và tốn tiền nhất trong cả chuỗi. Hoá đơn lập thẳng trong app Hoá đơn của Odoo không mang ngữ cảnh dự án — nó chỉ tự suy ra dự án khi đi từ mốc thanh toán hợp đồng nhà thầu, hoặc khi gắn hợp đồng với chủ đầu tư.

Hoá đơn trống ngữ cảnh sẽ biến mất khỏi hai chỗ:

• ④ Công nợ nhà cung cấp ở đây → nguồn bị đếm thiếu → nhu cầu vay tính thừa, đi đàm phán bằng một con số cao hơn thực tế;
• Chi phí đã thực hiện (AC) của EVM → biên lợi nhuận dự báo sai, kéo theo chỉ tiêu ⑦ và tín hiệu năng lực trả nợ ④ (mục 21, 22).

Vì có hai cửa nhập cho cùng một việc, người dùng sẽ chọn cửa gần nhất — thường là cửa không có ngữ cảnh. Nên hệ thống hiện băng đỏ “Chưa gắn dự án” trên hoá đơn mua vào/bán ra chưa gắn.

Đây là cảnh báo mềm, không chặn ghi sổ — có chủ ý. Hoá đơn thật sự ngoài dự án là chuyện bình thường (thuê văn phòng, lương khối gián tiếp, phí ngân hàng). Chặn cứng sẽ buộc kế toán gắn bừa một dự án, và số liệu sai còn tệ hơn số liệu thiếu. Thay vào đó có ô “Không thuộc dự án nào”: tick vào thì hết cảnh báo, và người đọc sau biết đây là một quyết định chứ không phải bỏ sót.

20.6. ⑥ Tạm ứng đã chi cho thầu phụ — vì sao lại trừ

Tiền đã ứng cho thầu phụ nhưng khối lượng chưa nghiệm thu thì chi phí đó vẫn nằm nguyên trong CTC, trong khi tiền đã ra khỏi túi. Nghĩa là bước ① đang kê thừa đúng bằng số này, nên phải trừ ra.

Có một điều kiện đi kèm, ghi thẳng trong phần trợ giúp của trường: chỉ đúng khi kế toán chưa ghi tạm ứng vào chi phí đã thực hiện. Nếu đã ghi thì CTC đã tự trừ một lần rồi, giữ dòng này là trừ hai lần.

20.7. ⑧ Nhu cầu chưa được tài trợ — con số đi đàm phán

Song song với ⑤, phiếu còn cho ra:

⑧ Nhu cầu chưa được tài trợ = ⑤ − dư nợ đã giải ngân cho dự án

Đây là con số mang đi đàm phán thêm hạn mức. Nó theo dõi song song, không nằm trong công thức khả dụng.

Bên phải phiếu là bức tranh hạn mức của chính dự án đó: hạn mức được phân bổ · dư nợ · còn lại · khả dụng rút ngay · phần chưa tài trợ · thiếu vốn tự có.

20.8. Xem thử trên bản demo

Bản demo công khai: demo.realtypro.vn — đăng nhập demo / demo. Dữ liệu được nạp lại mỗi đêm nên bạn thao tác thoải mái.

1. Vào Vốn & Ngân quỹ → Nhu cầu vốn dự án.
2. Mở phiếu Bệnh Viện ABC. Khối bên trái là nguyên chuỗi sáu bước — đọc từ trên xuống chính là phép trừ, kết quả ⑤ khoảng 1.447 tỷ.
3. Mở tab ① Chi phí còn phải chi: thử bật/tắt hai công tắc loại trừ dự phòng và loại trừ chi phí tài chính, quay lại nhìn ⑤ đổi theo.
4. Mở tab ② Vốn tự có: bên trái là phần cam kết với ngân hàng, bên phải là thực góp. Sửa tỷ lệ vốn tự có cam kết rồi xem “còn phải góp” và ⑤ đổi tức thì.
5. Mở tab ③ ④ Nguồn khác: xem công nợ nhà cung cấp được tách thành hoá đơn chưa đến hạn · giữ lại thầu phụ · khai tay, và dòng quá hạn tô đỏ nằm riêng.
6. Mở tab Phân bổ hạn mức theo facility: mỗi dòng cho biết dự án còn rút được bao nhiêu trên từng hạn mức, nhánh nào đang chặn, và thiếu bao nhiêu để mở khoá.

Muốn hiểu vì sao “khả dụng” không phải phép trừ đơn giản, đọc tiếp mục 19 — Borrowing base, hạn mức khả dụng. Muốn biết dự án có trả nổi nợ không, đọc mục 21 — Dòng tiền dự án và DSCR.