Điều kiện giải ngân — tám cửa phải qua trước khi trình ngân hàng

24. Điều kiện giải ngân — tám cửa phải qua trước khi trình ngân hàng

24.1. Vấn đề: hồ sơ quay đầu

Một bộ hồ sơ giải ngân bị ngân hàng trả về hiếm khi vì lý do phức tạp. Thường là những thứ đáng ra biết trước khi gửi: hợp đồng với chủ đầu tư đã hết hiệu lực, chưa có biên bản nghiệm thu nào được chủ đầu tư ký, công ty đang có một khế ước quá hạn ở ngân hàng khác, hoặc phần vốn tự có cam kết chưa góp đủ.

Mỗi lần quay đầu như vậy mất vài ngày — và trên công trường, vài ngày chậm tiền cho thầu phụ là chậm tiến độ thật.

Hệ thống soát tám điều kiện này ngay trên khế ước, và chặn đợt giải ngân tại đúng bước bấm “Gửi NH duyệt”.

24.2. Chặn lúc TRÌNH, không chặn lúc lập

Đây là chi tiết dễ làm sai và làm hỏng trải nghiệm nếu đặt nhầm chỗ.

Nháp giải ngân là nơi chuẩn bị hồ sơ: đính hợp đồng, gom hoá đơn, chờ biên bản nghiệm thu về. Trong lúc chuẩn bị thì đương nhiên còn thiếu. Chặn ngay lúc tạo nháp sẽ buộc người dùng phải làm đủ mọi thứ trước khi được ghi lại thứ gì — thực tế không ai làm việc như thế.

Vậy nên:

• Tạo nháp: thoải mái. Không điều kiện nào chặn.
• Bấm “Gửi NH duyệt”: soát đủ tám điều. Thiếu điều nào, hệ thống báo ra tất cả các điều còn thiếu trong một lần — không phải sửa một cái rồi bấm lại mới biết cái tiếp theo.

Checklist chỉ áp dụng cho khế ước có gắn dự án. Khế ước không gắn dự án (vay chung, tái cấp vốn) giữ nguyên hành vi cũ.

24.3. Tám điều kiện

Sáu điều máy tự soát từ dữ liệu đang có trong hệ thống; hai điều còn lại chưa có model tự kiểm nên để người xác nhận.

	Điều kiện	Ai soát	Lấy từ đâu
①	Hợp đồng xây lắp còn hiệu lực	máy	Dự án có HĐ với chủ đầu tư ở trạng thái Đã ký / Đang thi công
②	Hồ sơ khối lượng hợp lệ	máy	Dự án có ít nhất một IPC đã được chủ đầu tư ký nhận
③	Đủ vốn tự có	máy	Phiếu Nhu cầu vốn dự án (mục 20)
④	Không vượt ngân sách	máy	EVM: chi phí đã thực hiện (AC) ≤ tổng dự toán (BAC)
⑤	Không vi phạm covenant	người	Tick tay trên khế ước
⑥	Không có nợ quá hạn chưa xử lý	máy	Không khế ước nào của công ty đang ở trạng thái Quá hạn
⑦	Tiền về đúng TK kiểm soát của NH	máy hoặc người	Xem §24.5
⑧	Chống tài trợ trùng	máy	Ràng buộc sẵn có, xem §24.6

Băng trên cùng tóm tắt kết quả. Cột trái là các điều máy tự soát, cột phải là hai ô người xác nhận — chia hai cột để không ai nhầm điều nào do hệ thống bảo đảm, điều nào là chữ ký của mình.

24.4. Điều ③ có ba trạng thái, không phải hai

Vốn tự có không phải câu hỏi đúng/sai mà là ba khả năng — và cách xử mỗi khả năng khác hẳn nhau:

Trạng thái	Nghĩa	Có chặn không
Đủ	Đã góp đủ phần cam kết	không
THIẾU	Đã lập phiếu, và còn thiếu thật	chặn
Chưa lập phiếu	Dự án chưa có phiếu Nhu cầu vốn	không chặn — chỉ cảnh báo

Lý do “chưa lập phiếu” không chặn: phiếu Nhu cầu vốn là tính năng bật thêm khi cần, không bắt buộc với mọi công trình. Một khách hàng mới cài, chưa lập phiếu nào, mà bị chặn toàn bộ giải ngân thì hệ thống biến thành vật cản ngay ngày đầu.

Nhưng cũng không im lặng: điều ③ hiện rõ “Chưa lập phiếu” để người duyệt biết mình đang duyệt trong lúc thiếu một mảng thông tin.

24.5. Điều ⑦ — để máy tự đối chiếu thay vì tick tay

Điều kiện “dòng tiền về đúng tài khoản kiểm soát của ngân hàng” thông thường chỉ được xác nhận bằng lời. Ở đây có thể để máy kiểm, nếu khai đủ hai thứ:

1. Trên hợp đồng tín dụng, khai ô “TK kiểm soát dòng tiền (NH)” — số tài khoản mà ngân hàng chỉ định để nhận tiền chủ đầu tư thanh toán.
2. Có dữ liệu đối soát ngân hàng (mục 25) cho các IPC của dự án.

Khi đủ hai điều kiện đó, hệ thống tự soi mọi giao dịch tiền vào đã đối soát của dự án và so số tài khoản:

Kết quả	Nghĩa	Có chặn không
Khớp	Tiền chủ đầu tư về đúng TK kiểm soát	không
SAI TK	Có giao dịch về tài khoản khác	chặn
Tự xác nhận	Chưa khai TK kiểm soát → không tự kiểm được	chặn tới khi tick tay

Trường hợp SAI TK đáng để dừng lại: tiền dự án chảy về tài khoản ngoài luồng kiểm soát là đúng thứ ngân hàng sẽ hỏi khi tất toán, và là lỗi khó giải thích sau nhiều tháng.

24.6. Điều ⑧ — chống tài trợ trùng là ràng buộc máy, không phải lời hứa

“Không tài trợ trùng” thường chỉ là một dòng cam kết trong hồ sơ. Ở đây nó là ba ràng buộc đang chạy trong cơ sở dữ liệu:

• một biên bản nghiệm thu chỉ vào được một IPC duy nhất;
• một IPC chỉ cầm cố một lần;
• tài sản bảo đảm cấp hợp đồng chỉ tính phần chưa cầm cố theo IPC.

Vì máy đã chặn ở tầng dữ liệu nên điều ⑧ luôn đạt — nhưng vẫn hiện trên checklist, kèm mô tả đúng phạm vi, để người duyệt biết cái gì đang được bảo đảm bởi hệ thống và cái gì vẫn phải tự soát.

24.7. Tám điều kiện CHẶN, năm tín hiệu CẢNH BÁO — đừng lẫn

Trên cùng một khế ước còn có năm tín hiệu năng lực trả nợ (mục 21). Hai thứ dễ nhầm nhưng bản chất khác hẳn:

	Tám điều kiện (mục này)	Năm tín hiệu (mục 21)
Bản chất	sự kiện đã xảy ra, kiểm được	dự báo
Hành vi	chặn trình giải ngân	không chặn, chỉ tô đỏ
Ai quyết	hệ thống	người duyệt

Lý do không chặn bằng số dự báo: dự báo dòng tiền luôn có sai số, và một hệ thống chặn cứng theo số dự báo sẽ kẹt vận hành ngay tháng đầu — tiền xây lắp về theo đợt nghiệm thu nên nhiều tháng dòng tiền âm là bình thường. Máy đo đủ và tô đỏ; quyết định vẫn của người.

24.8. Xem thử trên bản demo

Vào demo.realtypro.vn (tài khoản demo / demo):

1. Vốn & Ngân quỹ → Rút vốn & Bảo lãnh → Khế ước nhận nợ, mở một khế ước có gắn dự án.
2. Mở tab Điều kiện giải ngân (8). Băng trên cùng tóm tắt “CHƯA ĐẠT n điều kiện” hoặc “ĐẠT 8/8 — sẵn sàng trình NH”.
3. Cột trái là các điều tự động từ dữ liệu, cột phải là hai ô xác nhận tay. Thử bỏ tick điều ⑤ rồi bấm Gửi NH duyệt trên một đợt giải ngân — hệ thống báo ra toàn bộ điều còn thiếu và không cho đi tiếp.
4. Cuộn xuống khối Năng lực trả nợ (§8) ngay dưới đó để thấy khác biệt: các tín hiệu này tô CẢNH BÁO nhưng nút vẫn bấm được.

Đọc tiếp mục 21 — Dòng tiền dự án & DSCR — để hiểu năm tín hiệu cảnh báo, và mục 25 — Đối soát ngân hàng — để bật kiểm tự động cho điều ⑦.